第二輪集中供地整體流拍率激增 多家房企土儲(chǔ)告急

• 2021-11-22 15:41:19 來源：投資者網(wǎng)

第二輪集中供地整體流拍率激增，多家房企土儲(chǔ)告急。在此背景下，央行、銀保監(jiān)會(huì)近期分別表示：“維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”;“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)房價(jià)是根本目的”。

國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪統(tǒng)計(jì)，在已完成第二輪集中供地的城市中，超過半數(shù)土地拍賣被取消、改期或流拍;在成交地塊中，75%無溢價(jià)。

市場人士分析，土拍新規(guī)對(duì)房企現(xiàn)金流水平和融資能力提出了較高要求。百強(qiáng)房企總土儲(chǔ)去化周期呈下滑趨勢，面臨較為嚴(yán)峻的局面。市場的大浪淘沙下，資源向龍頭集聚，經(jīng)營穩(wěn)健的房企市場地位將進(jìn)一步鞏固。

行業(yè)洗牌利好優(yōu)質(zhì)房企

房企土儲(chǔ)告急，央行進(jìn)一步釋放維穩(wěn)信號(hào)。11月12日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)分別召開黨委會(huì)議，兩次會(huì)議中都提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容。

央行表示，要維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，做好跨周期設(shè)計(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

銀保監(jiān)會(huì)指出，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市二輪集中土拍中也多是央企、地方國企托底，民營房企參與度較弱。

機(jī)構(gòu)據(jù)此分析，市場優(yōu)勝劣汰中，中小房企可能會(huì)快速退出強(qiáng)二線城市或者限價(jià)競爭的市場。從2021年半年報(bào)看，不少房企存在上半年拿地不足、無新增土地等問題，未來可能持續(xù)拿地難。資源和資金將更大幅度地向龍頭集聚。

而政策維穩(wěn)的信號(hào)，也進(jìn)一步預(yù)示著，經(jīng)營穩(wěn)健的房企地位將進(jìn)一步鞏固。這將利于保持地價(jià)和房價(jià)平穩(wěn)，確立房住不炒的長期生態(tài)。

以碧桂園為例，中指研究研究數(shù)據(jù)顯示該公司在2021年前九個(gè)月的拿地金額總計(jì)1294億元，拿地面積達(dá)3716萬平方米;累計(jì)新增全口徑貨值為3105億元，聚焦長三角、廣東省、環(huán)渤海、長江中游、川渝五大都市圈。

《2021胡潤品牌榜》中，碧桂園品牌價(jià)值較去年提升54%至370億元，位列全國第47位，并成為“最具價(jià)值地產(chǎn)品牌”，品牌價(jià)值居房地產(chǎn)行業(yè)首位。

龍頭房企土儲(chǔ)質(zhì)量升級(jí)

從行業(yè)格局來分析，今年以來的諸多樓市調(diào)控政策，都在順應(yīng)長期穩(wěn)健、規(guī)范的監(jiān)管需求，而這些將促使行業(yè)資源進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)企業(yè)靠攏，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企長期穩(wěn)健運(yùn)行。

而另一面，龍頭房企也在調(diào)整方向，適應(yīng)新市場環(huán)境。一個(gè)顯著特征是，優(yōu)質(zhì)房企改變了從前追求規(guī)模的拿地方式，更加注重土地儲(chǔ)備的質(zhì)量。

行業(yè)龍頭碧桂園表示，堅(jiān)持三個(gè)“不動(dòng)搖”的投資策略——經(jīng)營理念不動(dòng)搖、投資標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)搖、堅(jiān)持投資轉(zhuǎn)化率和貨值轉(zhuǎn)化率不動(dòng)搖。

第一輪集中供地中，碧桂園在上海、北京、重慶、鄭州、武漢等城市拿下14幅土地，合計(jì)權(quán)益代價(jià)171億元，總溢價(jià)率僅7%。

與此同時(shí)，碧桂園可售貨值的布局上也繼續(xù)體現(xiàn)出卓有遠(yuǎn)見的戰(zhàn)略眼光。截至6月底，其在中國內(nèi)地權(quán)益可售資源合計(jì)2.2萬億元，以此前權(quán)益銷售額為基數(shù)，可維持公司未來3年以上的銷售需求。在上述可售貨值中，99%位于常住人口50萬以上的區(qū)域;93%位于人口流入?yún)^(qū)域。

精準(zhǔn)的投資布局下，今年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠2727.9億元，權(quán)益回款率為90%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平，而這已經(jīng)是其連續(xù)6年回款率超過90%了。

這也意味著，碧桂園在市場環(huán)境加速變化中，前瞻性地對(duì)潛力大的城市群進(jìn)行研判，并保持一貫審慎策略，拿地節(jié)奏有條不紊，有望在未來持續(xù)獲得政策紅利。

多元發(fā)展儲(chǔ)備后勁發(fā)力

值得一提的是，隨著碧桂園地產(chǎn)主業(yè)的壯大，其他產(chǎn)業(yè)的研發(fā)也在齊頭并進(jìn)，與主營業(yè)務(wù)相輔相成。

以建筑機(jī)器人為例，截至2021年10月底，碧桂園旗下全資子公司博智林已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋18個(gè)省份近120個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)應(yīng)用施工超450萬平米。

在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，碧桂園在佛山市三水區(qū)打造一年多季作物的無人化農(nóng)場，通過自主研發(fā)的無人農(nóng)機(jī)設(shè)備和運(yùn)營體系，實(shí)現(xiàn)了“耕、種、管、收”等環(huán)節(jié)的無人化作業(yè)。未來，無人農(nóng)場的遍地開花，將助推碧桂園的鄉(xiāng)村振興更上一層樓，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。

基于碧桂園的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性、未來前景預(yù)判，摩根士丹利、華西證券、平安證券等機(jī)構(gòu)近期均給予其“增持”“強(qiáng)于大市”“建議關(guān)注”等正面評(píng)價(jià)。

從凈資產(chǎn)收益率(ROE)來看，碧桂園近幾年該指標(biāo)均超20%，在頭部房企中處于領(lǐng)先地位。

現(xiàn)金流水平同樣名列前茅。截至2021年上半年末，公司可動(dòng)用現(xiàn)金余額1862.4億元，有息負(fù)債總額進(jìn)一步下降至3242.4億元;凈負(fù)債率僅為49.7%，連續(xù)多年保持低于70%。

國信證券指出，碧桂園融資成本持續(xù)下降，銷售在高基數(shù)下保持韌性，財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健;土儲(chǔ)資源均衡多樣，充足的可售資源保證了公司日后的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來將保持高質(zhì)量增長。(謝亦楠)

關(guān)鍵詞: 房企土儲(chǔ)告急 集中供地 流拍率 房企融資能力