濱江東精裝三房只賣400多萬?產(chǎn)權(quán)已縮水至不足50年

• 2022-01-19 13:55:59 來源：新快報(bào)

新快報(bào)訊 見習(xí)記者魏鑫報(bào)道，由于配套成熟、江景資源豐富，海珠濱江東動(dòng)輒10萬+/平方米的房?jī)r(jià)讓不少剛需族望而卻步。但近日，“400多萬元入住濱江東一手現(xiàn)樓精裝三房”的推廣被各路中介刷屏朋友圈，參考該樓盤的地段和周邊房?jī)r(jià)，這價(jià)格確實(shí)足夠驚喜，吸引不少購(gòu)房者關(guān)注。記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤產(chǎn)權(quán)已縮水至不足50年，戶型也不夠方正。

90年代“江南第一樓”再推新貨，少量特價(jià)單位

明珠花園上世紀(jì)90年代就已開盤，因其采用當(dāng)年流行的“港式設(shè)計(jì)風(fēng)格”一度被譽(yù)為“江南第一樓”。中介人員所說的“428萬元/套起買海珠現(xiàn)樓”，就是這個(gè)位于海印橋南邊的明珠花園。

“放了10套特價(jià)房，低層中層都有”，一名房產(chǎn)中介向記者表示，開發(fā)商為了回籠資金才放出特價(jià)單位。記者從房產(chǎn)平臺(tái)獲悉，項(xiàng)目目前的市場(chǎng)均價(jià)約5.5萬元/平方米。

值得注意的是，明珠花園本來規(guī)劃6棟住宅，其中4棟早已售罄交樓，但因資金問題有2棟爛尾，更換開發(fā)商后余下的2棟直到近兩年才建成，并于2021年推出;目前只剩一棟未售罄。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“那2棟樓爛尾的時(shí)候只建到第5層，從第5層往上都是全新建的”。

另外，該樓盤是在1996年建成的，地也是上世紀(jì)90年代拿的，意味著本次出售的雖然是新房，但其產(chǎn)權(quán)已不足50年。

此外，由于建成年代較早，小區(qū)外觀稍顯老舊，內(nèi)部也沒有什么園林景觀，整體居住環(huán)境一般，有網(wǎng)友就吐槽道“樓齡太大了，如果追求居住質(zhì)感，500萬元預(yù)算其實(shí)可以在離市區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方買到更漂亮的新房子”。對(duì)此中介人員也向記者表示，不少看中這個(gè)樓盤的客戶，大多是有“海珠情懷”的本地居民。

地段和配套是賣點(diǎn)，但戶型不夠“方正”

據(jù)了解，購(gòu)房者除了價(jià)格，也看中明珠花園的“地段”和“配套”。項(xiàng)目距地鐵10號(hào)線(在建中)濱江東路站約800米;步行至8號(hào)線曉港站也在1公里左右;還有海印大橋、新港東路等交通路網(wǎng)，不管是坐地鐵還是自駕，均可快速通達(dá)越秀、天河、金融城、琶洲、南沙等地，“從這里開車去珠江新城大概只需要15分鐘”。

項(xiàng)目所處的濱江東是目前整個(gè)海珠商業(yè)、教育資源大量集中的板塊，小區(qū)周邊的生活配套已經(jīng)非常成熟：江南西、中大、北京路、客村五大商圈在15分鐘車程內(nèi);周邊中小學(xué)有濱江東路小學(xué)、前景路小學(xué)、廣州五中(省一級(jí))、九十七中(省一級(jí))、南武實(shí)驗(yàn)中學(xué)(省一級(jí))等多所優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校(學(xué)位分配以教育局分配為主);三甲醫(yī)院、城市公園基本也是“舉步即達(dá)”......配套不完善是很多近郊新盤的通病，成熟的社區(qū)配套讓明珠花園加分不少，對(duì)看中居住便利性的“老廣”來說是一大吸引點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，該盤距江邊較遠(yuǎn)，大部分單位并不能望江。目前項(xiàng)目在售是B4棟百合閣，為單體樓，共25層，其中1-3層規(guī)劃商業(yè)，4-25層為住宅，大約有176套貨。產(chǎn)品涵蓋建面約93-103平方米三房現(xiàn)樓住宅，全部帶裝修，主打“超80%使用率”和“智能家居”。

有別于常規(guī)戶型，該戶型餐廳和客廳不夠方正，但從實(shí)際體驗(yàn)上來看，餐廳和客廳都是一個(gè)獨(dú)立的長(zhǎng)方形，但是交界處是一個(gè)三角形，不至于影響動(dòng)線走位。關(guān)于單位選擇，東南向5號(hào)房、南向6號(hào)房可以避開噪音，光線也比較好。

目前實(shí)景樣板房已開放，所有在售單位均帶裝修交付，銷售人員表示，“交完首付即可辦證，可享一定優(yōu)惠”。

周邊二手房?jī)r(jià)6萬-12萬元/平方米

“500萬元不到在濱江東這邊選擇很少”，一名房產(chǎn)中介人員介紹說，周邊二手房的掛牌均價(jià)在6萬元/平方米左右。

記者從貝殼網(wǎng)獲悉，距離明珠花園較近的二手房主要有單體樓悅龍閣、海印南苑和濱江新城市花園，其樓齡基本在20年左右;其中濱江新城市花園1月參考均價(jià)是60026元/平方米、海印南苑最新均價(jià)是46367元/平方米、悅龍閣最新均價(jià)是49557元/平方米。

濱江東板塊開發(fā)很早，有著對(duì)望二沙島的地段和自成一派的成熟配套，基本已沒有什么建設(shè)空間。板塊內(nèi)的住宅供應(yīng)已二手房為主，多為樓齡超20年的小高層。

作為主打江景和地段的傳統(tǒng)高端住宅聚集區(qū)，從上世紀(jì)90年代開始先后有金海岸、中海錦苑、珠江廣場(chǎng)、海珠半島花園等項(xiàng)目進(jìn)駐，最新掛牌價(jià)從6萬多到12萬+/平方米不等;整體戶型偏大，改善型特征較為明顯。

業(yè)內(nèi)人士：還看好琶洲、瀝滘的置業(yè)前景

“我覺得未來兩年，中心區(qū)的置業(yè)需求可能會(huì)集中在海珠”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海珠大量舊改項(xiàng)目會(huì)在未來帶來“持續(xù)且穩(wěn)定的供給”，且海珠豐富的產(chǎn)品段可覆蓋剛需和改善廣泛的置業(yè)需求，在天河、越秀等中心區(qū)供應(yīng)稀缺的情況下，海珠的置業(yè)熱度將會(huì)有所上升。

想在海珠“上車”的剛需族可關(guān)注海珠南部(瀝滘片區(qū))。今年瀝滘片區(qū)有大量舊改蓄勢(shì)待發(fā)，舊改面積足足是獵德村的4.8倍，;去年12月瀝滘更是傳來新增93.85萬方住宅用地的消息...這些地將在未來為海珠帶來一些新房供應(yīng)，整體城市面貌和配套也能得以升級(jí)，再加上背靠“南部創(chuàng)新灣”規(guī)劃，不少房產(chǎn)從業(yè)者均看好該片區(qū)的置業(yè)前景。

目前該片區(qū)內(nèi)有新房越秀·天悅江灣(約11萬/平方米);二手房珠江御景灣社區(qū)(約3.2萬/平方米)盛景家園(約3.9萬元/平方米)。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志認(rèn)為，未來片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量較大，整體住宅定位會(huì)偏偏需一些。

值得一提的是，琶洲也是海珠被市場(chǎng)看好的置業(yè)板塊：總價(jià)上千萬元的保利海珠天珺一開盤“即罄”;在限價(jià)的影響下，位于萬勝圍的保利天悅?cè)杂?0萬元/平方米以下的成交價(jià)，可能因?yàn)榕弥蕻a(chǎn)業(yè)目前還在起步階段，“如果預(yù)算足夠，可以考慮”。

“琶洲有些樓盤實(shí)施限價(jià)，性價(jià)比較高”，鄧浩志認(rèn)為，琶洲板塊因?yàn)樽≌∪?、產(chǎn)業(yè)高端(電商總部)、江景資源等因素，和海珠南部(瀝滘片區(qū))一樣較有價(jià)值，但目前琶洲板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)高于海珠其他板塊，置業(yè)門檻偏高，更適合改善型購(gòu)房者。“購(gòu)房者可根自己的預(yù)算和需求決定買哪里”。

關(guān)鍵詞: 濱江東 新房 產(chǎn)權(quán) 縮水