聚焦北京土儲(chǔ)：三年摘地不見(jiàn)君 盧冰的北京萬(wàn)科何時(shí)再拿地

• 2022-02-18 16:20:05 來(lái)源：北京商報(bào)

自2019年最后一次拿地，北京萬(wàn)科已整整三年在京未有新地入賬。即使去年6月，北京萬(wàn)科換帥，“老將”盧冰執(zhí)起教鞭，換手如換刀的萬(wàn)科，在北京土地市場(chǎng)依舊按兵不動(dòng)。春節(jié)后集中土地拍賣(mài)大幕再啟，數(shù)十家熙熙攘攘參拍企業(yè)身后，萬(wàn)科依舊缺席。沒(méi)到時(shí)機(jī)?無(wú)力出手?還是主動(dòng)“躺平”，甚至戰(zhàn)略性淡出北京樓市?猜疑之聲不絕。昔日北京樓市帶頭大哥何日再下場(chǎng)圍獵京城，成為2022年北京樓市的一大看點(diǎn)。

三年摘地不見(jiàn)君

2月17日，2022年北京首批集中供地收官。入市的18宗地塊除一塊流拍外，其余17宗地塊全部成交。

據(jù)本輪土拍信息顯示，共有56家房企或聯(lián)合體報(bào)名角逐本輪土拍。在參拍企業(yè)名單中，既有華潤(rùn)、首開(kāi)、中海、城建、保利、電建這些央企國(guó)企，又不乏綠城、旭輝、越秀等民企。但細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)，眾多參拍房企中，仍不見(jiàn)萬(wàn)科身影。

“萬(wàn)科已經(jīng)淡出北京土拍市場(chǎng)。”在一位房企負(fù)責(zé)投拓的相關(guān)人士印象中，萬(wàn)科近來(lái)在北京土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)日趨謹(jǐn)慎。參拍地塊甚少，拿地欲望不高。

北京商報(bào)記者據(jù)北京自然資源與規(guī)劃委員會(huì)官網(wǎng)披露的公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京2021年共進(jìn)行了三輪集中土地拍賣(mài)，最終57宗地塊成功拍出，成交金額為1900億元。但拿地房企名錄上，萬(wàn)科榜上無(wú)名。

有人回憶，去年第一批集中供地時(shí)，萬(wàn)科還報(bào)名參拍不少地塊，甚至不乏城市核心地塊，保證金也沒(méi)少交，但最后一塊地也沒(méi)拿。在這之后的兩批集中供地，萬(wàn)科幾乎蹤跡全無(wú)。

更多的人并未意識(shí)到，萬(wàn)科上一次在北京土拍市場(chǎng)上拿地還是2019年，距今已三年。隨著2月17日今年首輪土拍落槌，年內(nèi)首批集中拍地花落各家，萬(wàn)科在京不拿地的間隔紀(jì)錄將再度延長(zhǎng)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠預(yù)測(cè)分析，“受各類(lèi)房地產(chǎn)政策及金融政策調(diào)控，房企資金承壓，拿地意愿和拿地能力均有所降低;另一方面，北京土地競(jìng)拍規(guī)則也有所變化，在集中供地機(jī)制下，北京新增了競(jìng)配建、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)房銷(xiāo)售、搖號(hào)拿地等新競(jìng)拍條件，土拍門(mén)檻不斷提高，部分房企可能主動(dòng)有所規(guī)避。以萬(wàn)科為代表的民企，未來(lái)在北京土地市場(chǎng)上會(huì)更謹(jǐn)慎，并持觀望心態(tài)”。

在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人出品人韓樂(lè)看來(lái)，“一家房企拿地與否，還要看公司此前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益情況。萬(wàn)科暫停拿地的一個(gè)內(nèi)因可能與其在京個(gè)別項(xiàng)目投資失誤以及一些環(huán)京收購(gòu)項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢拖累所致”。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京地產(chǎn)圈水很深，土地近幾年幾乎被央企、國(guó)企圍獵，萬(wàn)科對(duì)投資收益率、投資風(fēng)險(xiǎn)又有著嚴(yán)格要求，所以萬(wàn)科在北京優(yōu)質(zhì)地段很難拿到地。

回顧多年來(lái)萬(wàn)科在京城土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，幾任當(dāng)年北京萬(wàn)科履新的負(fù)責(zé)人，在上任之初均面臨著在京土地儲(chǔ)備擴(kuò)充的瓶頸。毛大慶上任前，萬(wàn)科兩年未拿地;劉肖來(lái)京前，北京萬(wàn)科也面臨土地儲(chǔ)備不足的困境。作為老兵，如今掌舵北京萬(wàn)科10個(gè)月的盧冰，不但要面對(duì)幾年未拿地的現(xiàn)實(shí)，還有上任后萬(wàn)科徹底消失在北京土地市場(chǎng)的處境。

比想象的還保守

北京萬(wàn)科未來(lái)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)或許比人們想象的還要保守。這從萬(wàn)科去年6月底，萬(wàn)科集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整及人事任免上可以看出端倪。

2021年6月23日，萬(wàn)科集團(tuán)宣布組織架構(gòu)調(diào)整。其中一項(xiàng)重要調(diào)整，是將當(dāng)時(shí)的五大區(qū)域，分為七大區(qū)域。新劃分后，北京區(qū)域具體包括北京、天津、河北、山西、山東。人事安排上，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖調(diào)回總部，擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營(yíng)官，而原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰，接任萬(wàn)科北京區(qū)域首席合伙人。53歲的“老將”成為北京萬(wàn)科新掌舵人，也被外界解讀為萬(wàn)科管理層希望深諳京城樓市的盧冰，能成為北京萬(wàn)科持重的“守成者”。

恐怕一段時(shí)間里，開(kāi)疆拓土都不是北京萬(wàn)科的首要任務(wù)。這從萬(wàn)科集團(tuán)管理層不久前提出的現(xiàn)階段工作原則也能有所印證。

不久前，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席郁亮內(nèi)部講話流出，他提出萬(wàn)科當(dāng)前工作目標(biāo)和原則是縮表出清、背水一戰(zhàn)。所有工作要從回穩(wěn)提升、縮表出清、“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開(kāi)，組織資源、資金資源、人力資源都要向這三大任務(wù)調(diào)配。

其中，萬(wàn)科管理層判斷縮表出清就是去金融化。國(guó)家不會(huì)允許房地產(chǎn)占用過(guò)多金融資源。對(duì)房企而言，去杠桿、降負(fù)債則是當(dāng)務(wù)之急。

“與縮表出清相比，拿地恰恰是容易增加企業(yè)負(fù)債的條件，尤其是拿錯(cuò)地，資金沉淀更是大風(fēng)險(xiǎn)。”有觀察人士判斷，當(dāng)下在北京萬(wàn)科，開(kāi)源節(jié)流比拿地更符合管理層“節(jié)衣縮食”“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的定調(diào)。鞏固既有陣地，加快去化存量貨值才是第一要?jiǎng)?wù)，甚至是唯一工作。所以這段時(shí)間，盧冰治下的北京萬(wàn)科在土地市場(chǎng)“無(wú)為而治”的姿態(tài)盡顯。

“開(kāi)源”并不容易。據(jù)克而瑞發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京萬(wàn)科完成全口徑銷(xiāo)售額261.9億元，排在北京區(qū)域銷(xiāo)售榜單的第七位;在完成流量金額(操盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售額)榜單上，萬(wàn)科以222.9億元的銷(xiāo)售額排在第三位，顯示出企業(yè)操盤(pán)管理能力仍具競(jìng)爭(zhēng)力。此外，2021年，北京萬(wàn)科完成權(quán)益銷(xiāo)售金額128.6億元，位列第八。這與萬(wàn)科幾年前在北京業(yè)績(jī)常年名列前茅的表現(xiàn)反差明顯。

從去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的項(xiàng)目上看，公司旗下20余項(xiàng)目都有成交，其中，城市之光·東望實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額47億元，萬(wàn)科翡翠山曉31億元，萬(wàn)科·雲(yún)廬完成28.6億元銷(xiāo)售額，此外，翡翠西湖、觀承望溪、翡翠公園等項(xiàng)目均有超過(guò)10億元的銷(xiāo)售規(guī)模。但其他10多個(gè)項(xiàng)目則業(yè)績(jī)平平，甚至成交寥寥。

北京商報(bào)記者通過(guò)梳理資料注意到，萬(wàn)科前幾年拿地大多是其擅長(zhǎng)的規(guī)模型項(xiàng)目。通州臺(tái)湖城市之光、豐臺(tái)青龍湖翡翠西湖、順義高麗營(yíng)觀承、石景山五里坨翡翠山曉等都是大盤(pán)，萬(wàn)科通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)配套的深耕打造，形成了產(chǎn)品差異化和競(jìng)爭(zhēng)力。正是這些項(xiàng)目支撐了這兩年萬(wàn)科在北京的業(yè)績(jī)。

但事物總有兩面。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這些貢獻(xiàn)率高的項(xiàng)目都是幾年以上的老盤(pán)，雖然還有一些庫(kù)存，但給人印象已銷(xiāo)售接近尾聲，項(xiàng)目新鮮度、影響力、口碑都不足以形成新的流量。

同時(shí)，北京樓市的持續(xù)新增供應(yīng)也將給這些老盤(pán)帶來(lái)壓力。2021年全年北京共進(jìn)行了3次集中土拍，5月首批次集中供應(yīng)的土地在去年下半年多數(shù)已入市。競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，萬(wàn)科那些位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，支持北京萬(wàn)科業(yè)績(jī)的“穩(wěn)定輸出”。而回款速度拖沓也會(huì)給企業(yè)再拿地帶來(lái)障礙。

梁楠分析，萬(wàn)科近些年提出產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，在京開(kāi)發(fā)出以“翡翠系”為代表的中高端產(chǎn)品線，項(xiàng)目體量大的同時(shí)，產(chǎn)品定位通常也高出同區(qū)域競(jìng)品。成本投入較大，在價(jià)格沒(méi)優(yōu)勢(shì)的情況下，可能會(huì)導(dǎo)致去化欠佳資金沉淀，對(duì)萬(wàn)科現(xiàn)金流動(dòng)性帶來(lái)一定壓力。

守成還是淡出

多年未有新地入賬，帶來(lái)的直接結(jié)果是業(yè)務(wù)量的下滑，相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)士氣受挫和人員的流失。實(shí)際上，由于長(zhǎng)期未能有新項(xiàng)目入賬，不少職能部門(mén)陷入無(wú)事可做的境地。此前北京萬(wàn)科旗下設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，就有大規(guī)模跳槽中海的情況發(fā)生。

業(yè)績(jī)上，北京萬(wàn)科也面臨區(qū)域整體業(yè)績(jī)下滑的態(tài)勢(shì)。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年之后，北京萬(wàn)科銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)率，都出現(xiàn)下降。以北京為核心的北方區(qū)域在集團(tuán)整體業(yè)績(jī)排名中，多項(xiàng)指標(biāo)也均處于靠后的位置。

土儲(chǔ)方面，克而瑞研究中心發(fā)布的“2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地百?gòu)?qiáng)榜”顯示，2021年，萬(wàn)科集團(tuán)在全國(guó)新增土地1888.8億元，排在總榜單的第二位，這與在北京區(qū)域的“零表現(xiàn)”形成強(qiáng)烈反差。

“京津冀區(qū)域樓市受政策影響深，市場(chǎng)下滑嚴(yán)重，萬(wàn)科長(zhǎng)期不在北京拿地，可能有意把資源重心向長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等強(qiáng)勢(shì)區(qū)域轉(zhuǎn)移，逐漸出清甚至淡出北京樓市也未可知。”有觀察人士如是表示。

“當(dāng)下北京萬(wàn)科暫停拿地，可能是有意調(diào)整節(jié)奏，避免因去化不利帶來(lái)困坐愁城”，韓樂(lè)則有不同判斷，萬(wàn)科從上世紀(jì)90年代開(kāi)始布局北京，萬(wàn)科了解和熟悉北京。尤其在三四線城市樓市下行的當(dāng)下，一線城市的價(jià)值更加凸顯。北京的標(biāo)志性和購(gòu)買(mǎi)力，其他城市不能替代。在京拿地，對(duì)內(nèi)能提振士氣鞏固團(tuán)隊(duì)，對(duì)外能維持企業(yè)影響力與競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)萬(wàn)科此前在京深耕的區(qū)域，會(huì)成為萬(wàn)科未來(lái)補(bǔ)倉(cāng)的目標(biāo)，憑借對(duì)區(qū)域產(chǎn)品、客戶的把控，繼續(xù)做大做深是萬(wàn)科所擅長(zhǎng)的。

“在樓市觀望情緒仍存、政策監(jiān)管不會(huì)大幅放松的情況下，萬(wàn)科綜合集團(tuán)戰(zhàn)略、企業(yè)流動(dòng)性等狀況謹(jǐn)慎拿地，不失為理性之選。但也不能完全放棄增加土儲(chǔ)。對(duì)萬(wàn)科而言，規(guī)避取得高價(jià)地塊，可適當(dāng)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。”梁楠如是分析。

“土地儲(chǔ)備是企業(yè)的生命線，為企業(yè)提供新的發(fā)展戰(zhàn)略空間。從城市角度看，北京需要萬(wàn)科這樣在住宅開(kāi)發(fā)、城市更新、商業(yè)配套、租賃住宅、養(yǎng)老公寓等領(lǐng)域不斷做出貢獻(xiàn)的責(zé)任企業(yè)持續(xù)發(fā)展。而萬(wàn)科的企業(yè)責(zé)任也意味著其不會(huì)輕易退出北京樓市”，韓樂(lè)進(jìn)一步表示，“縮表出清”顯示出萬(wàn)科的謹(jǐn)慎與勇氣，但相信北京萬(wàn)科目前在北京土地市場(chǎng)上“無(wú)為而治”，只是過(guò)渡性策略，并非淡出北京的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

就萬(wàn)科在北京的未來(lái)發(fā)展目標(biāo)和投資戰(zhàn)略等問(wèn)題，北京商報(bào)記者致電北京萬(wàn)科，但截至發(fā)稿，未能得到答復(fù)。

北京商報(bào)記者 關(guān)子辰 榮蕾

關(guān)鍵詞: 北京土儲(chǔ) 北京萬(wàn)科 主動(dòng)躺平