買房“跳單”算不算違約？民法典告訴你

• 2022-03-10 16:39:53 來源：北京日報

某對明星夫妻近期被指買房“跳單”的事情在網(wǎng)上掀起討論熱潮，我們不清楚這件事的來龍去脈，但“跳單”現(xiàn)象在房屋買賣行業(yè)中確實屢見不鮮。那么，究竟什么是“跳單”?關(guān)于“跳單”，法律有何規(guī)定?如果經(jīng)過多家中介比較后選擇了中介費便宜的一家，算“跳單”嗎?

甩開中介“跳單”可能構(gòu)成違約

現(xiàn)在很多人買房都會先找中介，房屋中介費通常為交易房款的2%左右。假如買套500萬元的房子，光中介費就要支付十來萬元。有的買家覺得這筆錢花得冤枉，會在看好房子以后自己找業(yè)主或通過其他途徑購買，即跳過原來中介私下簽訂買賣合同，畢竟在看房買房中未達成交易，是可以不支付任何中介費的，也就是所謂的“跳單”。這意味著中介公司白忙活一場，也正因此，因“跳單”而產(chǎn)生的糾紛數(shù)不勝數(shù)，甚至為此對簿公堂。

目前，法律并沒有明文規(guī)定“跳單”的含義，根據(jù)行業(yè)慣例而言，“跳單”主要指的是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)后，委托人繞開中介自行與第三人訂立合同，從而使得中介雖然提供了中介服務(wù)但是并未獲得應(yīng)有的報酬。

民法典實施之前，對于“跳單”行為并未規(guī)定明確的責任。施行之后，根據(jù)第九百六十五條的規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。因此，如果委托人確實存在“跳單”行為，其在已經(jīng)利用中介人服務(wù)后又規(guī)避費用支付的行為，損害了中介交易活動中的誠實守信方合法利益，已屬違約，那么即使委托人已經(jīng)與第三人簽訂了合同，仍應(yīng)向中介人支付報酬。

舉例來說，在一件居間合同糾紛案中，原告房屋經(jīng)紀公司提出，其工作人員帶被告宮某看過房，他在享受原告提供的中介服務(wù)前簽訂了《看房確認書》，并知曉中介費用價格標準。在正式準備簽署房屋買賣合同時，宮某不同意支付中介費，中斷房屋買賣合同簽署。之后，宮某私下與房主簽訂了買賣合同。對此，法院認為，衡量被告是否“跳單”違約的關(guān)鍵是，看其是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。房屋經(jīng)紀公司為了促成雙方交易已完成了居間服務(wù)的主要義務(wù)，宮某利用其提供的房源信息私下與第三人簽訂合同，應(yīng)按約定支付中介費。

居間合同糾紛中通常存在兩重法律關(guān)系，首先是買方與中介公司之間的居間合同關(guān)系，其次是買方與賣方之間的買賣合同關(guān)系。從法律關(guān)系角度看，買方支付居間費是居間合同關(guān)系中的義務(wù)，與買賣合同是否解除及履行狀況無關(guān)。只要中介公司依照居間合同履行了居間義務(wù)，促成買賣雙方簽訂買賣合同，客戶就應(yīng)依約支付居間費。但是如果中介公司并未提供居間服務(wù)，或者買賣合同的解除或未能得以履行是因中介公司過錯所致，比如中介公司未能提供正確的房屋權(quán)屬信息、未審查購房者資格、未告知正確的貸款政策、起草的買賣合同存在重大疏漏等，買方可以中介公司未履行居間合同約定的主要義務(wù)為由，要求解除居間合同，不支付或少支付居間費用。

買方有權(quán)“貨比三家”

在關(guān)于“跳單”的討論中，有不少網(wǎng)友提出疑問，“貨比三家，買房更是如此。經(jīng)過多家中介比較后選擇便宜的房源，還會導致違法嗎?”

值得注意的是，房源并非獨家。同一房源信息可能經(jīng)多個中介公司發(fā)布，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個中介公司中選擇報價低、服務(wù)好的促成交易，這是買方的自主選擇權(quán)。如果買方并未利用中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，并不構(gòu)成“跳單”。

舉例來說，在某房產(chǎn)中介與高某合同糾紛一案中，由于案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，高某分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立，法院最終認定高某并沒有利用某房產(chǎn)中介提供的信息、機會，因此不構(gòu)成“跳單”。

那么，該如何辨別是否屬于“跳單”行為呢?可以嘗試從以下幾個方面綜合認定：

第一，看委托人與中介公司是否簽訂居間合同、委托協(xié)議、看房確認書等。

第二，中介公司是否積極如實提供交易機會或者媒介服務(wù)。根據(jù)民法典第九百六十二條的規(guī)定，中介人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任。市場上，不同中介公司提供的交易機會或者媒介服務(wù)并不完全相同，一般房產(chǎn)中介公司在居間過程中，會根據(jù)客戶需要，通過對比不同房源的優(yōu)劣，帶領(lǐng)委托人看房，促成買賣雙方見面洽談，積極在委托人和賣家之間斡旋，協(xié)助辦理購房貸款、房屋過戶登記手續(xù)、代辦房產(chǎn)證等服務(wù)。中介公司是否按照約定積極如實提供了相應(yīng)的中介服務(wù)，可以作為“跳單”的判斷依據(jù)之一。

第三，委托人是否繞開中介人直接訂立合同。“繞開中介”主要有三種表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務(wù)，直接與合同相對方訂立合同。二是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務(wù)，通過其他中介人與合同相對方訂立合同。比如，委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù)，合同已基本達成。此時，委托人又找到其他中介公司，并通過其他中介公司與合同相對方訂立合同，則構(gòu)成“跳單”違約。三是委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同，以達到繞開中介人的目的。由于目前市場上信息比較發(fā)達，共享資源的情況并不少見，賣家可以把房屋在多家中介公司掛牌銷售，委托人可以委托多家中介公司提供服務(wù)。因此不能僅僅因為訴爭房源與原房產(chǎn)中介公司提供的房源一致，就認定委托人利用了原房產(chǎn)中介公司提供的信息，而是應(yīng)當根據(jù)提供房源的業(yè)主是多處掛牌還是獨家委托出賣以及各方之間的居間合同等來綜合認定。

第四，委托人實際有無支出居間費用。一般來說，委托人“跳單”的主要目的是為了減少支付居間費用，所以委托人是否支付居間費用也可作為是否“跳單”的依據(jù)之一。

不公平的“禁止跳單”格式條款無效

實踐中，為了防止客戶惡意“跳單”，中介公司往往會約定“禁止跳單”的格式化條款，其中包括但不限于獨家委托條款，或者規(guī)定買房人及其相關(guān)人在特定時間內(nèi)利用上述信息資源就該房屋與賣方另行成交的，仍應(yīng)支付居間服務(wù)費等。但是必須注意，根據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定，格式條款是當事人為了重復使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

同時，根據(jù)民法典第四百九十七條第二款的規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利的，該格式條款無效。

某房產(chǎn)經(jīng)紀公司與于某簽訂了四份看房協(xié)議，在格式化條款中雙方約定，“甲方獲知本合同約定的房屋信息后，在24個月內(nèi)如與乙方所曾介紹的房屋權(quán)利人(業(yè)主、交易對象)以任何方式及價格私下成交或簽訂合同，視為乙方成功促成交易，甲方應(yīng)支付乙方全額中介服務(wù)費;甲方知曉上述房屋信息的高度機密性，甲方保證甲方的配偶、父母、子女、朋友、甲方的委托人、甲方供職的單位同事等在未獲得乙方書面同意，不與本合同約定房屋的權(quán)利或出租人簽訂買賣合同或租賃合同，否則甲方將按照本合同第四條約定的服務(wù)金額向乙方支付違約金和損失賠償金等。”后因于某買房沒有通過該經(jīng)紀公司，被對方告上法庭。對此法院認為，該格式化條款中并未約定獨家委托條款，且涉案房屋也并非該房產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代售，其房源信息被多家中介公司享有。于某另行委托其他中介公司進行居間，不構(gòu)成對該公司的違約。而房產(chǎn)經(jīng)紀公司即使未促成交易，卻能借助該“霸王條款”使其無論是否付出勞動均可“旱澇保收”。該條款實質(zhì)上加重了于某在通常情況下不應(yīng)承擔的義務(wù)，排除了其親屬等也不能通過其他合法途徑與交易對象簽訂書面合同的權(quán)利。條款加重了于某的責任，排除了其自主選擇報價低、服務(wù)好的中介公司的權(quán)利，明顯違反了公平原則。且該房屋經(jīng)紀公司對該格式化條款未盡提示和說明義務(wù)，應(yīng)認定該條款無效。

必要費用請求權(quán)需提前約定

民法典第九百六十四條規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬;但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。根據(jù)該條規(guī)定，中介人享有必要費用請求權(quán)。但必須說明的是，該條款的前提是雙方有約定，如果雙方未就必要費用請求權(quán)作出約定，委托人沒有義務(wù)向中介支付費用。

筆者建議，中介方在提供中介服務(wù)時，應(yīng)當注意留存證據(jù)，細化具體中介服務(wù)，保存微信、錄音、視頻、書面材料等證據(jù)，避免因證據(jù)不足而導致維權(quán)困難。

誠信交易是本真。中介提供的服務(wù)為買賣雙方搭建了一條溝通的橋梁，橋梁的基礎(chǔ)應(yīng)以誠信作為根基才能屹立不倒。不管是中介過于限制委托人責任的格式化條款，還是委托人的“跳單”行為都不可取，只有以誠相待，誠信交易才能真正各取所需，各得其所。

法眼快評

電動車違規(guī)充電拒不整改

房東被行拘一點也不冤

北京警方近期對電動車違規(guī)充電且拒不整改問題開展排查和集中清理整治，在檢查過程中，警方發(fā)現(xiàn)一村民在自建樓房過道內(nèi)多次違規(guī)為電動自行車充電，且拒不整改。經(jīng)調(diào)查取證后，警方給予房東行政拘留3日的處罰，這也是本市因電動自行車違規(guī)充電拒不整改被拘留的首例處罰。

因經(jīng)濟快捷、便于停放等特點，電動自行車已成為很多人出行的首選。但近年來，各地因電動車“進樓入戶”、違規(guī)充電引發(fā)的火災(zāi)事故時有發(fā)生。據(jù)實驗數(shù)據(jù)顯示，電動車短路后30秒就會出現(xiàn)明火，一旦起火燃燒，產(chǎn)生的火焰和高溫有毒煙氣在很短時間內(nèi)就會充滿整個樓道，導致人員逃生困難造成傷亡。可見，消防安全無小事，電動車違規(guī)停放、充電問題不容小覷，必須下大力度整治。

去年8月正式實施的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》明確：在高層民用建筑的公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，拒不改正的，由消防救援機構(gòu)責令改正，對經(jīng)營性單位和個人處2000元以上10000元以下罰款，對非經(jīng)營性單位和個人處500元以上1000元以下罰款。同時該規(guī)定對承包、租賃或者委托經(jīng)營管理有關(guān)當事人消防安全職責作出了明確要求：當事人在訂立承包、租賃、委托管理等合同時，應(yīng)當明確各方消防安全責任;業(yè)主應(yīng)當提供符合消防安全要求的建筑物，并督促使用人加強消防安全管理;委托方、出租方依照法律規(guī)定，可以對承包方、承租方、受托方的消防安全工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理。

上述新聞中，警方根據(jù)治安管理處罰法第三十九條的規(guī)定，對房東作出處罰，也是其忽視消防責任應(yīng)付出的代價。

電動自行車的所有權(quán)人、使用人或管理人不顧勸阻，將車推入樓道在室內(nèi)充電導致爆炸、失火，并造成第三人生命健康受到損害、財物及公共利益受到損失的，還將面臨民事和刑事責任。根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，電動車失火爆炸造成其他人的損失，相關(guān)責任人必須賠償相應(yīng)損失。根據(jù)刑法的規(guī)定，造成嚴重后果的行為人可能構(gòu)成失火罪或消防責任事故罪，承擔刑事責任。

本市近期進一步加大了對電動自行車違法違規(guī)充電行為的查處力度，開展聯(lián)合執(zhí)法，依法查處，對那些拒不改正、情節(jié)嚴重的，還將逐步納入征信體系。

根治電動自行車違規(guī)充電的頑疾需要各方努力，層層壓實責任。首先，相關(guān)部門要做好法律法規(guī)的宣傳工作，讓安全理念深入人心。車主要提高安全意識，按照規(guī)范要求停放、充電，杜絕僥幸心理，其他居民也要主動監(jiān)督亂象。其次，物業(yè)等管理方要履行好監(jiān)管職責，及時制止違規(guī)停放、充電行為，對拒不改正的，及時上報有關(guān)部門，并做好記錄，留存證據(jù)。在管理的同時，相關(guān)部門要強化服務(wù)，推進配套措施的建設(shè)，為居民提供安全的停放空間和方便的充電設(shè)備，切實解決電動車“充電難”問題。只有嚴格管理，疏堵結(jié)合，才能從根本上杜絕此類行為的發(fā)生。

延伸閱讀

惡意串通“一房二賣”

簽了合同也屬無效

案情回顧

老張在1999年將名下房屋賣給了老王，二人簽訂了房屋買賣協(xié)議，老王交納了全部房款，老張出具了收條并交付了房屋，但一直未辦理過戶。近20年后，老王收到李先生發(fā)來的律師函，函里稱老張已將房屋賣給了李先生并簽訂合同辦理完過戶，要求老王騰退涉案房屋。于是，老王將李先生、老張訴至法庭，認為他們明顯存在惡意串通行為，嚴重損害了自己的合法利益，要求法院確認老張與李先生簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。法院經(jīng)審理認為，結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)可以證明老張與李先生簽訂合同的行為屬于惡意串通，老張的“一房二賣”行為嚴重違背誠實信用原則。依據(jù)合同法中關(guān)于“惡意串通，損害第三人利益的合同無效”的規(guī)定，老張與李先生簽訂的合同應(yīng)屬無效。最終法院判決支持了老王的訴請。

法官提示

民法典第七條規(guī)定民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾;第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

所謂惡意串通，是指行為人與相對人相互勾結(jié)，為謀取私利而實施的損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。雙方相互勾結(jié)損害他人合法權(quán)益的行為，具有明顯的不法性，應(yīng)該給予否定性評價，從而保護受到侵害的第三人的合法權(quán)益。

通常，惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為具有以下特點：一是各方當事人都處于惡意。惡意是指當事人明知其所實施的民事法律行為將造成他人的損害，而故意為之。二是當事人之間相互串通。當事人在主觀上都希望通過實施某種民事法律行為，損害特定第三人的合法利益，客觀上當事人相互配合或者共同實施了該非法的民事行為。三是損害了特定的第三人的利益，這里的第三人包括國家、特定集體以及特定的第三人。

審判實踐中，當事人要以本條款主張無效，往往存在舉證方面的困難，因為不僅要證明當事人之間主觀上有損害自己利益的意圖，還要證明雙方相互串通的行為。一般來講這類案件主要還是通過當事人實施的行為本身認定該行為是惡意串通，其判斷標準就是社會一般的概念。從本案來說，老張與李先生簽訂合同的當天，雙方就共同向房地產(chǎn)主管機關(guān)申請過戶。本案中并無任何證據(jù)顯示，李先生在此之前向老張支付過購房款。而且，李先生自認在簽合同之前老張未帶其實地查看過涉案房屋，這與通常的房屋買受人買房時的關(guān)注程度嚴重不符，也與通常的購房流程及時限嚴重不符。因此，筆者建議大家在生活中如果遇到類似事件，還是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。(北京市石景山區(qū)人民法院劉葉、北京市豐臺區(qū)人民檢察院韓雪、北京市海淀區(qū)人民法院陳雅楠)

關(guān)鍵詞: 買房跳單 房屋中介費 居間合同糾紛案 格式條款