出險(xiǎn)企業(yè)+央國(guó)企+資管公司，佳兆業(yè)紓困之路日漸清晰

• 2022-04-06 08:12:41 來(lái)源：北京商報(bào)

佳兆業(yè)的紓困之路日漸清晰。4月5日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告稱，其已與招商蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”)、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“ ”)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開(kāi)展合作。更為重要的是，這將有助于緩解佳兆業(yè)的短期流動(dòng)資金困難。

出險(xiǎn)企業(yè)+央國(guó)企+資管公司

根據(jù)協(xié)議，三方將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，基于佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源，共同創(chuàng)建適宜的合作模式和合作機(jī)制，適時(shí)探討建立合資公司等合作載體，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。

與此同時(shí)，三方將共同推動(dòng)商住開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)合作，共同探討通過(guò)股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運(yùn)營(yíng)等方式盤活存量資源，拓展增量資源;共同探討和加強(qiáng)在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務(wù)上的合作。

佳兆業(yè)方面回應(yīng)表示，此次戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽署，有利于釋放佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)核心產(chǎn)業(yè)價(jià)值，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，盤活商住項(xiàng)目資產(chǎn)，緩解短期流動(dòng)性困難，經(jīng)營(yíng)基本面有望加快企穩(wěn)回升。

據(jù)了解，招商蛇口是中央直接管理的重要骨干企業(yè)招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，位列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第6名。公司以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、招商積余及郵輪為核心IP，著力構(gòu)建“美好生活圈”多元產(chǎn)品服務(wù)體系，業(yè)務(wù)覆蓋全球超110個(gè)城市和地區(qū)。

長(zhǎng)城資產(chǎn)是財(cái)政部控股的國(guó)有金融資產(chǎn)管理公司，致力于收購(gòu)、受托經(jīng)營(yíng)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、管理和處置，對(duì)股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置，在資產(chǎn)管理、股權(quán)投資、不良處置領(lǐng)域具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

對(duì)此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，佳兆業(yè)當(dāng)前采取此類合作模式，可以更好地獲得資金的導(dǎo)入，也可以更好地促進(jìn)各類存量資產(chǎn)的盤活。當(dāng)前此類合作模式，即“出險(xiǎn)企業(yè)+央國(guó)企+資管公司”的三方聯(lián)動(dòng)模式，值得行業(yè)關(guān)注。一些介入的合作伙伴，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)處置方面優(yōu)勢(shì)明顯，類似合作的關(guān)系堅(jiān)固，對(duì)于加快出險(xiǎn)企業(yè)的問(wèn)題資產(chǎn)處置有積極作用，也值得行業(yè)中其他企業(yè)的關(guān)注和借鑒。

關(guān)鍵時(shí)刻還看舊改

就在一周前，佳兆業(yè)剛剛宣布了與中鐵五局的戰(zhàn)略合作，雙方將共同推動(dòng)大灣區(qū)城市更新深度合作。“加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)化，盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本面進(jìn)一步企穩(wěn)回升。”國(guó)資頻繁出手，陷入債務(wù)泥潭中的佳兆業(yè)傳遞出更為積極的信號(hào)。

從兩次戰(zhàn)略合作來(lái)看，城市更新項(xiàng)目成為佳兆業(yè)脫困的關(guān)鍵。

佳兆業(yè)向來(lái)有著“舊改之王”的稱號(hào)，截至2021年6月底，佳兆業(yè)擁有城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備213個(gè)，占地面積超5370萬(wàn)平方米，大灣區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備占比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達(dá)73%。

此前佳兆業(yè)公布的資產(chǎn)處置清單中，包括南山東角頭、福田東山小區(qū)、金沙灣國(guó)際樂(lè)園、深圳金沙灣萬(wàn)豪酒店、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場(chǎng)、深圳鹽田城市廣場(chǎng)、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計(jì)18宗資產(chǎn)，權(quán)益貨值818.25億元，對(duì)應(yīng)融資余額203.83億元。

據(jù)市場(chǎng)消息，東角頭項(xiàng)目和福田東山小區(qū)頗受關(guān)注，這兩個(gè)城市更新項(xiàng)目吸引多個(gè)意向強(qiáng)烈的國(guó)資買家。

猶記得在2020年度的業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席兼總裁麥帆公開(kāi)喊話城市更新項(xiàng)目。“預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年，佳兆業(yè)城市更新轉(zhuǎn)化可售面積約420萬(wàn)平方米，總貨值可達(dá)2000億元。其中，2021年上半年可轉(zhuǎn)化城市更新項(xiàng)目超100萬(wàn)平方米，總貨值約660億元。”

彼時(shí)麥帆稱，未來(lái)三年(2021-2023年)，佳兆業(yè)計(jì)劃至少有50個(gè)城市更新項(xiàng)目完成轉(zhuǎn)化，占地面積約500萬(wàn)平方米。當(dāng)三年計(jì)劃完成后，相信會(huì)給集團(tuán)的毛利率、凈利率帶來(lái)強(qiáng)而有力的支撐。

如果沒(méi)有債務(wù)違約，今年佳兆業(yè)即將公布的財(cái)報(bào)中，城市更新話題仍頗具“高光”。

出險(xiǎn)房企“援軍”襲來(lái)

去年11月初，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品兌付出現(xiàn)逾期，自此佳兆業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。

隨后佳兆業(yè)旗下部分美元優(yōu)先票據(jù)本金及利息發(fā)生違約。去年12月20日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，其優(yōu)先票據(jù)的未償還金額為117.8億美元，公司一直與其優(yōu)先票據(jù)持有人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃。

在多數(shù)房企紛紛躺平的情況下，佳兆業(yè)選擇積極自救。與引入戰(zhàn)略投資同步推進(jìn)的是，理財(cái)產(chǎn)品兌付方案也有了新的進(jìn)展。根據(jù)最新消息，佳兆業(yè)已經(jīng)按公布的兌付方案，如期完成5次兌付，整體兌付工作穩(wěn)定有序。

事實(shí)上，出險(xiǎn)企業(yè)的變化，也離不開(kāi)外部環(huán)境的變化。一方面，政策支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款將不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。

另一方面，央行明確指出要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大住房租賃金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

可以看到的是，包括碧桂園、華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城等多家房企近期都獲得了銀行并購(gòu)貸款融資。尤其是今年3月，房企并購(gòu)貸授信儼然出現(xiàn)了一個(gè)最高點(diǎn)。換句話說(shuō)，后續(xù)出險(xiǎn)企業(yè)的“援軍”會(huì)越來(lái)越多。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，最近一段時(shí)間，信貸寬松、限購(gòu)松綁等都給了市場(chǎng)積極的信號(hào)，出險(xiǎn)房企脫困則是更大的利好消息。下一階段，此類企業(yè)在解決龐大的債務(wù)危機(jī)之外，重建市場(chǎng)信心也尤為重要。

寒冬過(guò)后，便是春暖花開(kāi)。希望爆雷的佳兆業(yè)，會(huì)成為第一個(gè)成功上岸的榜樣。(記者王寅浩)

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