富力地產(chǎn)計(jì)提81億虧損近90億，出售項(xiàng)目質(zhì)押資產(chǎn)自救

• 2022-04-11 11:30:23 來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)

“華南五虎”之一的富力地產(chǎn)(02777.HK)，正試圖通過(guò)出售資產(chǎn)“自救”，來(lái)緩解公司面臨的流動(dòng)性危機(jī)。

4月8日，富力地產(chǎn)公布3月份銷(xiāo)售額，2022年前三個(gè)月，富力地產(chǎn)總計(jì)銷(xiāo)售收入約為134.8億元，同比下降55.8%;銷(xiāo)售面積約1198100平方米。

近日披露的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入764億元，同比下跌11%，凈虧損達(dá)87.4億元?jiǎng)?chuàng)新高。

富力解釋稱(chēng)，凈利潤(rùn)巨額虧損，主要是由于報(bào)告期內(nèi)物業(yè)銷(xiāo)售額減少以及毛利率降低，以及項(xiàng)目售價(jià)較低導(dǎo)致年內(nèi)就存貨作出減值撥備。2021年度，富力地產(chǎn)一次性計(jì)提了81億元減值準(zhǔn)備。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，富力地產(chǎn)毛利率連續(xù)三年下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，2021年毛利率6.5%，同比下降17.24個(gè)百分點(diǎn)。

重重壓力之下，富力地產(chǎn)繼續(xù)減緩?fù)貎?chǔ)速度，削減債務(wù)規(guī)模增加流動(dòng)性。

截至2021年末，富力地產(chǎn)借款總額降至1327億元，其中,一年內(nèi)到期的借款占比達(dá)到44%，約為583億元，同期其包括受限資金在內(nèi)的總現(xiàn)金為211億元，無(wú)法覆蓋債務(wù)。

為緩解流動(dòng)性危機(jī)，富力地產(chǎn)正通過(guò)出售項(xiàng)目質(zhì)押資產(chǎn)自救。近期，富力地產(chǎn)以9570.26萬(wàn)英鎊出售英國(guó)倫敦VauxhallSquare開(kāi)發(fā)地塊，相當(dāng)于六折割肉。

富力地產(chǎn)表示，資產(chǎn)處置仍然是富力今年回籠資金的重點(diǎn)，今年將透過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。

計(jì)提81億虧損近90億

2021年，富力地產(chǎn)營(yíng)收下降凈利潤(rùn)為負(fù)，總營(yíng)業(yè)額跌約11%至764.01億元;對(duì)應(yīng)毛利49.63億元，同比減少75.65%;毛利率6.5%，同比下降17.24個(gè)百分點(diǎn);凈虧損87.39億元，同比下降195.54%;凈利率-11.44%，同比下降22.09個(gè)百分點(diǎn);歸母凈虧88.48億元，同比減少198.25%。

根據(jù)財(cái)報(bào)，富力地產(chǎn)的巨額虧損主要源于存貨項(xiàng)目的減值計(jì)提。2021年度，富力地產(chǎn)一次性計(jì)提了81億元減值準(zhǔn)備。

在房企財(cái)報(bào)中，存貨項(xiàng)目主要反映其以銷(xiāo)售為目的持有的土地，以及在建的地產(chǎn)項(xiàng)目。大額減值計(jì)提，反映了富力地產(chǎn)持有的大量項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售收入無(wú)法覆蓋成本。

2021年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額1201億元，同比下降19.7%;全口徑銷(xiāo)售面積941.5萬(wàn)平方米，協(xié)議銷(xiāo)售面積同比下降20.4%。按照富力制定的1500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，完成了銷(xiāo)售目標(biāo)80%。

2022年前三個(gè)月，富力地產(chǎn)總計(jì)銷(xiāo)售收入約為134.8億元，同比下降55.8%;銷(xiāo)售面積約1198100平方米。

為減輕成本壓力，富力地產(chǎn)大幅減少了土地支出，2021年以來(lái)，富力地產(chǎn)拿地幾乎停滯，去年僅收獲5幅土地，新增土儲(chǔ)面積83.7萬(wàn)平方米，新增土地資本開(kāi)支總額僅為30億元，同比減少80%。

另外，富力地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目資金需求量較大，其三線及以下城市土儲(chǔ)面積占比較高，存在一定去化壓力。

從存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)看，富力地產(chǎn)全年存貨周轉(zhuǎn)率0.32，較2020年高0.03;已竣工存貨占存貨總量的25%，較2020年低7個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，富力在積極去庫(kù)存，項(xiàng)目去化有一定成效，但運(yùn)營(yíng)能力仍需進(jìn)一步提高。

雖然富力集團(tuán)降低了投拓速度，但其目前的土地儲(chǔ)備較為充足，按照當(dāng)前的銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，其消化周期維持在3-4年左右，可以滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)需求。

出售資產(chǎn)自救

富力地產(chǎn)試圖通過(guò)出售資產(chǎn)和債務(wù)展期，解決公司面臨的流動(dòng)性危機(jī)。

截至2021年末，富力地產(chǎn)借款總額降至1327億元，其中，一年內(nèi)到期的借款占比達(dá)到44%，約為583億元，同期其包括受限資金在內(nèi)的總現(xiàn)金為211億元，無(wú)法覆蓋債務(wù)。

據(jù)聯(lián)合資信2021年末發(fā)布的信用評(píng)級(jí)公告顯示，富力在2022年面臨的境內(nèi)債券到期80.65億元、境內(nèi)債券回售14億元、美元債券到期13.73億美元，合計(jì)已經(jīng)超過(guò)了150億。

截至2021年末，富力地產(chǎn)資產(chǎn)合計(jì)4058.76億元，同比減少8.21%。其中，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2823.98億元，同比減少13.84%，流動(dòng)資產(chǎn)占比69.58%，同比減少4.55%;貨幣資金約62.57億元，同比下降75.63%。

4月6日晚間，富力地產(chǎn)在上交所發(fā)布公告稱(chēng)，公司“16富力04”債券展期方案獲得通過(guò)。

此前，富力地產(chǎn)披露，對(duì)于即將到期的“16富力04”，其無(wú)力償還，欲尋求展期。4月7日，原本是“16富力04”的到期之日。不過(guò)這一天，富力地產(chǎn)僅償付了這筆債券的利息，并未償還本金。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，債務(wù)展期可以暫時(shí)緩解流動(dòng)性壓力。但要擺脫債務(wù)壓力，仍需繼續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過(guò)多種方式盡力降低違約風(fēng)險(xiǎn)等情況。

化解危機(jī)，出售資產(chǎn)回血是更為快速的方式。這幾年，富力地產(chǎn)頻頻出售資產(chǎn)。

2021年，碧桂園服務(wù)以不超過(guò)100億元收購(gòu)富力物業(yè)，此外，2021年1月和12月，富力分兩次將廣州空港物流園股權(quán)賣(mài)給黑石，合計(jì)收益約53億元。僅這兩次出售資產(chǎn)，富力就收回153億資金，但這些資金仍未能幫助富力化解債務(wù)問(wèn)題。

今年3月15日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，擬以9570.26萬(wàn)英鎊的價(jià)格將位于英國(guó)倫敦的一個(gè)項(xiàng)目出售給遠(yuǎn)東發(fā)展，相當(dāng)于約9.77億港元，出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額將用于償還本公司的債務(wù)及用作本集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

據(jù)了解，該項(xiàng)業(yè)務(wù)是富力地產(chǎn)在2017年時(shí)以1.5777億英鎊的價(jià)格拍下，若簡(jiǎn)單地以現(xiàn)價(jià)相減，即便不計(jì)算這5年的通脹和資金成本，富力地產(chǎn)也虧損了6884.5萬(wàn)英鎊，折合人民幣虧損高達(dá)5.75億。

富力地產(chǎn)稱(chēng)，今年公司將繼續(xù)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”來(lái)提供額外現(xiàn)金，包括通過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。且業(yè)內(nèi)有聲音傳出稱(chēng)，富力地產(chǎn)有可能出售過(guò)去視若珍寶的地產(chǎn)等本打算長(zhǎng)期持有的物業(yè)。

雖然緩解資金壓力的動(dòng)作不少，但成效進(jìn)展并不大。富力地產(chǎn)最大的“包袱”還是酒店，2017年，富力斥資199億元收購(gòu)77家萬(wàn)達(dá)酒店，并耗資數(shù)十億接盤(pán)萬(wàn)達(dá)海外兩個(gè)項(xiàng)目，一躍成為全球最大豪華酒店業(yè)主，卻也直接導(dǎo)致公司凈資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升至169.6%。

雖然已在積極出售酒店資產(chǎn)，但至今酒店的出售仍未有切實(shí)的動(dòng)作落地。截至2021年末，富力地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)中的酒店達(dá)93家，總建面達(dá)410.4萬(wàn)平方米，共擁有28192間客房。截至目前，富力地產(chǎn)持有的酒店并無(wú)一家賣(mài)出。

整體來(lái)看，富力酒店2021年的營(yíng)業(yè)收入總額為50.7億元，同比增加13.6%，2020年富力酒店業(yè)營(yíng)收受疫情影響降幅較大，雖然2021年相對(duì)有所恢復(fù)，但較2019年同期營(yíng)業(yè)額仍有27.8%的降幅。93家酒店的單家酒店平均營(yíng)業(yè)收入為0.55億元，酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)凈虧損8.55億元。(記者陳然)

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