還用經(jīng)營貸套利買房？當(dāng)心貪便宜吃大虧

• 2022-04-22 17:05:19 來源：中國商報網(wǎng)

近日，中國商報記者走訪新房及二手房市場的過程中發(fā)現(xiàn)，有房地產(chǎn)中介從業(yè)人員會聯(lián)合銀行工作人員向客戶提供“省錢方案”：用經(jīng)營貸套取資金，不僅能迅速獲得一大筆現(xiàn)金，且相較房貸，還能省下幾十萬元的還款利息。真有這樣的“好事”嗎?

經(jīng)營貸重出江湖

什么是經(jīng)營貸?記者了解到，經(jīng)營貸即經(jīng)營用途貸款，是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，原本是給企業(yè)主補充流動性用的，之前的利息并不低，期限大多是一至兩年。

去年以來，為了緩解新冠肺炎疫情給經(jīng)濟(jì)帶來的影響，從中央到地方都加大了對小微、民營企業(yè)的融資支持。各大銀行紛紛拋出低息經(jīng)營貸，甚至直接給經(jīng)營貸貼息。經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的初衷本是好的，但有人借機鉆了空子，用經(jīng)營貸的錢買房，享受更低的利率，更長的還款期限。

“經(jīng)營貸款的用途只能用于經(jīng)營，原則上是不能用于買房的。”中國建設(shè)銀行北京一支行工作人員姚先生表示，“我們這個貸款最多可以貸十年，以100萬元為例，我們這個貸款的還款方式相對房貸可以少還一半的利息。”姚先生表示，只要貸款人拿著企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和房本等相關(guān)證件，就可以獲得抵押房產(chǎn)市值70%的資金。貸來的錢不可直接用于買房，但可以將卡內(nèi)的錢取出來，用現(xiàn)金買房。姚先生表示，有很多熟人介紹來的客戶，確實用款用途不合規(guī)，不過都是這么操作的，沒問題。

一位房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員陳女士也對記者透露，她也可以聯(lián)系銀行做經(jīng)營貸提現(xiàn)的操作，但需要經(jīng)營主體每年的經(jīng)營流水超過60萬元，不過貸款額度每年為30萬元，利息也是低于房貸的。

對于這種操作，記者向鏈家北京豐臺某門店工作人員趙先生求證，他表示也聽說過這種方法，但鏈家有明確的要求不能這樣操作，甚至也不能跟客戶去說這種方法，“至于誰用沒用過就不知道了”。

一位平安銀行的貸款客戶經(jīng)理田雨(化名)對記者表示，銀行明令禁止客戶經(jīng)理給客戶出這樣的方案。每個月、每個季度，銀保監(jiān)會都會查銀行的卷宗，如果被查出來了，客戶需要在下一期還款日之前歸還所有本金，客戶經(jīng)理也會有連帶責(zé)任。如果銀行的客戶經(jīng)理抱有僥幸心理來向客戶如此承諾的話，或許是為了完成業(yè)績考核指標(biāo)。田雨還透露，銀行是決不允許讓“經(jīng)營貸”違規(guī)進(jìn)入樓市的，但很多銀行員工會找第三方公司來當(dāng)作收款公司，這樣的話也會產(chǎn)生一定的手續(xù)費。

田雨還表示，一些貸款中介公司會跟客戶將房貸的利息與抵押經(jīng)營貸的利息對比著算一筆賬，然后在套利空間內(nèi)，貸款中介公司就可以跟客戶談收費的問題，少則幾萬元，多則上百萬元。

貪便宜或吃大虧

記者在采訪過程中了解到，在經(jīng)營貸提現(xiàn)的實際操作過程中涉及的費用五花八門，比如，個人最終沒有充足的資金還款，貸款中介可向個人提供過橋資金并收取高額利息?？傎~算下來，個人最終的花費金額或許會超過節(jié)省下來的利息支出。

“抵押經(jīng)營貸流入樓市是破壞金融秩序的行為。”北京市京師律師事務(wù)所主任張凌霄對中國商報記者表示，2020年央行、銀保監(jiān)會已經(jīng)發(fā)布相關(guān)通知，對相關(guān)行為進(jìn)行集中管制。但類似現(xiàn)象仍時有發(fā)生。

記者發(fā)現(xiàn)，去年3月，銀保監(jiān)會等三部門就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡稱通知)，明確提到加強貸中貸后管理，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應(yīng)同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會官網(wǎng)截圖

在加強中介機構(gòu)管理一項中，上述通知還要求，房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得為購房人提供或與其他機構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金;在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

張凌霄表示，對金融機構(gòu)監(jiān)管而言，首先，如果銀行在明知貸款是以經(jīng)營貸之名行房貸之實的情況下仍然提供貸款，甚至主動招攬客戶進(jìn)行此類違規(guī)經(jīng)營貸，其行為則違反了央行和銀保監(jiān)會的相關(guān)規(guī)定，將會面臨行業(yè)紀(jì)律的處罰。以北京為例，今年北京銀保監(jiān)局已組建聯(lián)合工作組赴銀行機構(gòu)開展專項核查。對于銀行因經(jīng)營不審慎、內(nèi)控管理不到位導(dǎo)致經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，一經(jīng)查實將依法從嚴(yán)從重處理。其次，此類違規(guī)行為實際上是改變了貸款的用途，在性質(zhì)上屬于挪用貸款，不排除客戶以期撬動樓市風(fēng)潮賺取差價的情況，但樓市變幻莫測，如出現(xiàn)樓市價格動蕩，相關(guān)經(jīng)營貸很難收回，存在次貸風(fēng)險。

張凌霄還提醒購房人，如是采取欺詐手段騙取貸款，存在虛構(gòu)經(jīng)營項目或偽造權(quán)屬證明等情況的，則有可能涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪，被追究刑責(zé)。如果違反貸款合同約定，違規(guī)使用經(jīng)營用途的貸款資金，購房人可能會被銀行機構(gòu)采取懲戒措施，面臨提前還款、核減授信額和納入征信系統(tǒng)等風(fēng)險，甚至存在著房財兩空的風(fēng)險。(記者 付顥琬)

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