拿地一年后拋出6.4折特價(jià)房，富春山居經(jīng)歷了什么？

• 2022-04-29 09:15:33 來源：北京商報(bào)

在歷經(jīng)了首個(gè)進(jìn)京拿地的項(xiàng)目未能一炮而紅的遺憾后，雅居樂把北京市場(chǎng)押寶在了去年首批雙集中供地獨(dú)立拿下的門頭溝項(xiàng)目。然而北京商報(bào)記者近日統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)被引入雅居樂TOP系產(chǎn)品、案名為富春山居的項(xiàng)目，拿地一年后，在向市場(chǎng)拋出6.4折特價(jià)房的情況下，被批準(zhǔn)預(yù)售的200余套房源中，0預(yù)定、0核驗(yàn)，僅1套完成網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，網(wǎng)簽率僅為0.48%，富春山居到底經(jīng)歷了什么?

拿地拿在高點(diǎn)領(lǐng)證領(lǐng)在低谷

根據(jù)北京市住建委披露的信息，富春山居的備案名為紫云金苑，預(yù)售證號(hào)為京房售證字(2022)7號(hào)，領(lǐng)證時(shí)間為2022年1月23日，領(lǐng)證房源207套。

時(shí)間回放到2021年5月，北京首次嘗試“雙集中”供地，30宗地塊被各家開發(fā)商收入囊中，參與競(jìng)拍企業(yè)高達(dá)200余家，其中在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)依然處于高位運(yùn)行、開發(fā)商資金面尚且寬裕的情況下，僅4宗地塊底價(jià)成交：中駿、金輝聯(lián)合體摘得大興新城DK組團(tuán)地塊;首開、保利、新航城聯(lián)合體拿下大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地塊;雅居樂獲取了門頭溝永定鎮(zhèn)地塊;越秀、天恒聯(lián)合體將懷柔劉各長村地塊收歸囊中。

通過這次出讓，金輝、越秀實(shí)現(xiàn)了進(jìn)京“趕考”，而首開、保利、新航城拿下榆垡鎮(zhèn)地塊，更多的是新航城整體開發(fā)的考慮，雅居樂則是亦莊地塊逆襲售罄之后急于在京補(bǔ)倉。

或許是遺憾當(dāng)年進(jìn)京首個(gè)項(xiàng)目京華雅郡沒能一炮而紅，歷經(jīng)坎坷后，依托于亦莊整體區(qū)域復(fù)蘇順銷成功，再次拿地的雅居樂在門頭溝項(xiàng)目上引入了TOP系產(chǎn)品，1.1的容積率剛好契合。這個(gè)被命名為富春山居的項(xiàng)目主推建面約143平方米的洋房、158平方米平墅、195-225平方米疊拼別墅。

“當(dāng)時(shí)這4宗底價(jià)出讓的地，都或多或少有點(diǎn)缺陷，因此大部分開發(fā)商都不會(huì)選擇。”深度參與去年首批雙集中供地的某頭部央企北京公司土拓總透露，當(dāng)時(shí)他所在的公司也接到過門頭溝地塊的橄欖枝，但從北京公司到集團(tuán)總部都一致認(rèn)為門頭溝地塊區(qū)域飽和度過高、地塊本身的瑕疵明顯，能夠做出產(chǎn)品的空間有限。

過去一年的銷售驗(yàn)證了這位土拓總的預(yù)言：在前有市區(qū)兩級(jí)監(jiān)管部門為保障首批雙集中供地快速進(jìn)入銷售渠道開出的一路綠燈、后有同批拿地的長安悅璽等項(xiàng)目3個(gè)月即實(shí)現(xiàn)入市，被雅居樂寄予厚望的富春山居從拿地到領(lǐng)證卻整整用了8個(gè)月的時(shí)間，這對(duì)于正常市場(chǎng)中的項(xiàng)目都屬于“嚴(yán)重拖堂”，更何況是面臨雙集中后利潤壓力的項(xiàng)目。

8個(gè)月意味著什么?“像中海這樣的企業(yè)，200多套房子，項(xiàng)目沒啥問題8個(gè)月現(xiàn)金流都有希望回正。”北京某渠道公司總經(jīng)理直言，對(duì)于去年雙集中供地至今的北京市場(chǎng)來說，富春山居不僅僅是簡單的拖堂，更是因此遭遇了“拿地拿在高點(diǎn)，入市入在冰封”的尷尬。

雅居樂方面告訴北京商報(bào)記者，為了最大化保持地塊原貌，在高度差近百米的項(xiàng)目里，公司充分考慮產(chǎn)品、園林景觀與地形特點(diǎn)細(xì)致結(jié)合，因此，設(shè)計(jì)和工程的時(shí)間較其他項(xiàng)目需時(shí)更多。“項(xiàng)目定在今年3月下旬入市，主要是出于整體蓄客及工藝工法展示情況考慮。”

打出6.4折網(wǎng)簽率才0.48%

截至北京商報(bào)記者發(fā)稿前，富春山居這個(gè)拿地一年、北京2021年首批雙集中供地的項(xiàng)目，在207套領(lǐng)證房源中，僅一套完成網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，其余連預(yù)定都沒有。

針對(duì)項(xiàng)目銷售“慘淡”問題，雅居樂方面解釋稱，項(xiàng)目自入市以來，已接待客戶2000余組，市場(chǎng)關(guān)注度較高。但由于項(xiàng)目所在板塊客戶均為改善型客戶，該類客戶的購房名額及資金大多需要通過換房賣房實(shí)現(xiàn)，故存在較長的購房周期，因此在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上無明顯變化。目前，多名客戶已完成房源選取，伴隨售樓處的正式開放，相信客戶量會(huì)有較大提升。

集中供地政策下，也同步制定了銷售指導(dǎo)價(jià)。按照出讓公告，雅居樂拿下的這塊門頭溝永定地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)上限是6.3萬元/平方米，而根據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉等多位分析師測(cè)算，地塊本身成交樓面價(jià)僅為2.9萬元/平方米。

表面上看，按照合理的成本測(cè)算，企業(yè)正常操盤的情況下，項(xiàng)目的利潤空間可以說是去年首批雙集中供地中比較可觀的。

但歷經(jīng)了8個(gè)月的“拖堂”，富春山居面臨的市場(chǎng)已經(jīng)從當(dāng)初拿地時(shí)的高點(diǎn)，變成了品牌房企接連爆雷的低點(diǎn)。

而根據(jù)北京市住建委批準(zhǔn)的預(yù)售信息，該項(xiàng)目領(lǐng)證的5棟樓最高預(yù)售均價(jià)為6.77萬元/平方米，最低預(yù)售均價(jià)為5.99萬元/平方米，而從網(wǎng)簽信息看，富春山居項(xiàng)目唯一順利網(wǎng)簽的房源，是一套頂層141.94平方米四居室，網(wǎng)簽價(jià)僅為38343.42元/平方米，與該棟樓批準(zhǔn)的59975.99元/平方米預(yù)售價(jià)相比，打了一個(gè)6.4折，網(wǎng)簽率僅為0.48%。

盡管現(xiàn)場(chǎng)銷售人員一再強(qiáng)調(diào)3.8萬元是當(dāng)時(shí)開盤的一批特價(jià)房，但周圍競(jìng)品證實(shí)，該項(xiàng)目在開盤后的均價(jià)就是3.8萬元/平方米，甚至特價(jià)房會(huì)更低，在外部市場(chǎng)環(huán)境有一定改善后，才慢慢提升至4.8萬元/平方米。

母公司的危機(jī)

“門頭溝已經(jīng)邁入6W+時(shí)代，我們項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)很低了，比周邊二手房還要低，性價(jià)比極高。如果付款順利，還會(huì)有進(jìn)一步優(yōu)惠。”盡管按照銷售人員的說法，雅居樂綜合實(shí)力排在房企的第十七位，跟那些爆雷的房企不一樣，完全不需要擔(dān)心。

但事實(shí)真是如此嗎?與在門頭溝深山之中開發(fā)項(xiàng)目一樣，雅居樂的日子并不好過。

年報(bào)季臨近尾聲，還有一大部分房企未能“交卷”，這之中就包括雅居樂。是“遮丑”還是真的受疫情影響，這里不作判定，從已披露的2021年度未經(jīng)審核數(shù)據(jù)來看，雅居樂的狀況不容樂觀。

2021年雅居樂的營業(yè)收入、凈利潤、毛利等指標(biāo)全為負(fù)增長，當(dāng)然這也是大多數(shù)房企的現(xiàn)狀。但關(guān)鍵點(diǎn)是，雅居樂的債務(wù)壓力大與日俱增。截至2021年末，雅居樂現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元，但其中限制資金就有156.17億元，而同期，雅居樂一年內(nèi)到期的短期債務(wù)就高達(dá)295.8億元，非受限資金尚不能覆蓋短期債務(wù)。

與此同時(shí)，雅居樂是永續(xù)債的“大戶”，截至2021年底，雅居樂還存有的永續(xù)債規(guī)模依然高達(dá)130.15億元。2021年中期，雅居樂完成“由黃變綠”，但如果把永續(xù)債計(jì)入負(fù)債，雅居樂的凈負(fù)債率并不樂觀。

開發(fā)商負(fù)債壓力大，與購房者的直接聯(lián)系就是“能不能交付問題”，從這個(gè)角度來看，2024年底交付的富春山居還存在很多不確定性。

另一方面，雅居樂的市場(chǎng)口碑也在直線下降，不但屢次曝出工程及產(chǎn)品質(zhì)量問題，還因違規(guī)行為被官方點(diǎn)名。今年3月，因涉嫌長期發(fā)布涉“不限貸、不限購”“購房不需戶口社保”等網(wǎng)絡(luò)虛假廣告信息的問題，雅居樂遭海南網(wǎng)信約談，也可見其賣房回款的急迫。

跨越“黑鐵時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)直接邁入“青銅時(shí)代”，開發(fā)商們最缺的就是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。購房者對(duì)于樓市預(yù)期的“失望”，開發(fā)商回款進(jìn)度持續(xù)放緩，由此帶來的資金壓力越來越大。

“高利潤”是雅居樂選擇門頭溝的核心，但如果銷售速度太慢，高出的這部分利潤也會(huì)被融資利息吃得干干凈凈。對(duì)于雅居樂來說，出售項(xiàng)目、“降價(jià)促銷”成為求生之道。

過去一年時(shí)間，雅居樂賣了14項(xiàng)非核心物業(yè)、賣了超級(jí)大盤廣州亞運(yùn)城的股權(quán)、賣了三家項(xiàng)目公司，也賣了六家環(huán)保公司，但這似乎并沒有堵上債務(wù)的“窟窿”。

銷售端又表現(xiàn)如何呢?據(jù)雅居樂發(fā)布的2022年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額211.1億元，同比下降46.6%;對(duì)應(yīng)建筑面積為159.9萬平方米，平均價(jià)為每平方米13204元。而去年同期，雅居樂的銷售平均價(jià)為每平方米15942元。

面對(duì)歷經(jīng)8個(gè)月拖堂、拿地拿在高點(diǎn)的富春山居而言，未來不確定性會(huì)更大。(記者王寅浩)

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