北京石景山“分配房”續：購房時(shí)簽公房租賃合同 未來(lái)能“轉正”嗎?

• 2022-06-14 08:48:11 來(lái)源：北京商報

北京市場(chǎng)驚現6折新房甩賣(mài)引發(fā)購房者關(guān)注，北京商報記者進(jìn)一步調查發(fā)現，除價(jià)格便宜外，這批特價(jià)分配房打出最大的賣(mài)點(diǎn)就是“買(mǎi)房不需要購房資質(zhì)”，但需要以銷(xiāo)售企業(yè)職工的名義簽訂合同，而相關(guān)合同并不是與項目開(kāi)發(fā)商所簽訂。值得一提的是，即便購房者以員工身份買(mǎi)房，所拿到的也并非真正的購房協(xié)議，而是由銷(xiāo)售拿著(zhù)稱(chēng)是開(kāi)發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

不用購房資格

北京商報記者調查發(fā)現，除價(jià)格便宜外，位于石景山五里坨的這批特價(jià)分配房最大的賣(mài)點(diǎn)就是“買(mǎi)房不需要購房資質(zhì)”。按照現場(chǎng)銷(xiāo)售人員提供的購房信息，購買(mǎi)條件按照企業(yè)分房管理，購房者年齡滿(mǎn)足22-60周歲之間即可。

眾所周知，北京買(mǎi)房有嚴格的“條件”限制，這也是廣大購房者心中的“痛”，有資質(zhì)的沒(méi)錢(qián)，有錢(qián)的又沒(méi)資質(zhì)，要二者合一才行。

這批不需要資質(zhì)的房子該如何買(mǎi)呢?“既然是員工福利房，肯定要以員工的身份買(mǎi)。”據銷(xiāo)售人員李錦(化名)介紹，如果要購入這批房子，需要購房者簽署一個(gè)在職員工證明來(lái)買(mǎi)。

“流程是交錢(qián)拿鑰匙，去建委報備登記，到時(shí)候網(wǎng)上也能查到是你的名字，這個(gè)房子的戶(hù)主是誰(shuí)，然后開(kāi)發(fā)商這邊會(huì )給你一個(gè)本，上面寫(xiě)著(zhù)房間號，證明這是你買(mǎi)的房子。”李錦稱(chēng)。

沒(méi)有銷(xiāo)售資格的物業(yè)包銷(xiāo)

李錦口中的在職員工證明并不是與項目開(kāi)發(fā)商簽訂的，而是與包銷(xiāo)單位“北京銘確物業(yè)管理有限公司”簽訂。也就是說(shuō)，凡是買(mǎi)這批房子的購房者，首先要成為北京銘確物業(yè)管理有限公司的員工。上述包括李錦在內的銷(xiāo)售人員均表示自己屬于這個(gè)物業(yè)公司。

天眼查數據顯示，北京銘確物業(yè)管理有限公司成立于2022年1月7日，注冊資本為800萬(wàn)元人民幣，法定代表人為金鑫，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理;企業(yè)管理;企業(yè)管理咨詢(xún)(不含中介服務(wù));技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)交流、技術(shù)推廣、技術(shù)服務(wù);城市園林綠化。

如果天眼查的信息沒(méi)有錯，那么北京銘確物業(yè)管理有限公司并不具備新房銷(xiāo)售的資格。

金鑫名下還有另外一家公司——北京得捷房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。天眼查數據顯示，經(jīng)營(yíng)范圍包括從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù);房地產(chǎn)咨詢(xún);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);出租商業(yè)用房等。

對于工商系統里沒(méi)有資質(zhì)代理這樣一個(gè)項目，北京商報記者致電北京銘確物業(yè)管理有限公司，但截至發(fā)稿并未獲得回應。北京商報記者也與項目方遠洋方面求證與該物業(yè)公司的關(guān)系，遠洋方面表示去了解情況，截至發(fā)稿前也未有回復。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴北京商報記者，首先需要看這個(gè)所謂的包銷(xiāo)公司是否有開(kāi)發(fā)商的書(shū)面授權，書(shū)面授權是否會(huì )作為購房合同的組成部分。如果沒(méi)有書(shū)面授權，購房人將來(lái)依據合同向開(kāi)發(fā)商主張維權時(shí)，可能會(huì )面臨開(kāi)發(fā)商不承認的風(fēng)險。如果開(kāi)發(fā)商書(shū)面授權已經(jīng)列入合同附件，或者以其他書(shū)面方式進(jìn)行了確認，開(kāi)發(fā)商作為委托人，相應的法律后果應由開(kāi)發(fā)商承擔。未來(lái)出現一些問(wèn)題，購房人也可以向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維權。

“即使有書(shū)面授權，還是建議購房合同最好和開(kāi)發(fā)商簽署。盡量避免未來(lái)開(kāi)發(fā)商不承認購房合同約束力。”王玉臣強調。

購房時(shí)簽公房租賃合同

事實(shí)上，購房者即便以員工身份買(mǎi)房，所簽署的也并非真正的購房協(xié)議，而是由銷(xiāo)售方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

“拿著(zhù)合同就可以正常落戶(hù)、上學(xué)了，而且房源信息會(huì )去建委報備登記的。”為了證明自己說(shuō)的是真的，李錦向北京商報記者提供了上述《北京市公有住宅租賃合同》，在這份發(fā)黃的合同上明確寫(xiě)了“承租周期10年”。

對于為何是“承租”不是“買(mǎi)賣(mài)”，且周期只有10年，按照李錦的說(shuō)法，“這正是公房的特點(diǎn)”，只要國家不出臺新政策，這批“分配房”五年后就能變成正常的商品住宅。“到時(shí)候拿著(zhù)開(kāi)發(fā)商提供的合同，然后補交一個(gè)35%的差額稅，房本就能正常下來(lái)了。”

“北京過(guò)去確實(shí)有公有住房，大概在90年代初，為了解決企事業(yè)單位職工興建的一批公有住房，興建之初都是承租性質(zhì)。”一位曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)北京房改的政府人士直言，房改后，部分公房折合工齡、職級等在完成土地出讓金補繳或按照房改政策補足房款后銷(xiāo)售給了職工，也就是現在二手房市場(chǎng)的已購公房。

顯然，上述房源并不符合這一規定。

對此，李錦也承認“不能保證百分之百下房本”，但自己住是肯定沒(méi)問(wèn)題的，如果想轉讓?zhuān)瑳](méi)下房本之前物業(yè)負責更改租賃合同。

截至北京商報記者發(fā)稿，北京石景山App上發(fā)布一則落款為石景山區住建委的情況說(shuō)明，稱(chēng)核實(shí)后，五里坨的兩個(gè)項目遠洋五里春秋與西府海棠商品房最低銷(xiāo)售價(jià)格均未有6折甩賣(mài)。五里春秋項目公司景西公司正準備就自持商品房對外整體租賃與相關(guān)單位進(jìn)行接洽，未形成租賃方案、未簽署任何協(xié)議，已經(jīng)在售樓處張貼聲明，提醒購房者謹防自持商品房的不實(shí)宣傳。

以租代售的風(fēng)險

2016年9月30日，北京出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)調控新政，要求強化“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。自持是“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的產(chǎn)物，北京部分地塊自持比例甚至達到100%，也可見(jiàn)當時(shí)房企拿地的熱情。

后續因開(kāi)發(fā)商著(zhù)急變現，自持商品房開(kāi)始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，加強對企業(yè)自持商品住房租賃的管理工作，明確企業(yè)自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷(xiāo)售，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過(guò)10年。

簽訂“長(cháng)租”合同而不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一次性租賃70年賭的就是未來(lái)能“轉正”?地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)表示，自持模式有其歷史背景，也是政府土地拍賣(mài)的一次新嘗試，此類(lèi)房源已明確“不得分割、銷(xiāo)售、轉讓”，因此“轉正”目前沒(méi)有政策依據。此外，房管部門(mén)如果為某一項目開(kāi)設“先例”，個(gè)例就不再是個(gè)例，后續自持項目爭相效仿，自持政策也就失去了原本的意義。(北京商報樓市調查小組)

關(guān)鍵詞: 購房資格 北京銘確物業(yè)注冊資本 北京銘確物業(yè)法定代表人 公房租賃合同 以租代售