房產(chǎn)要聞：樓市筑底態(tài)勢明顯 個(gè)貸、國內貸降幅均超20%

• 2022-06-16 08:21:59 來(lái)源：北京商報

拿地同比幾近腰斬，開(kāi)工面積降幅遠超竣工，個(gè)貸、開(kāi)發(fā)貸跌幅仍超兩成……6月15日，國家統計局發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數據依然低迷，但黑暗中微見(jiàn)曙光：5月單月，新房銷(xiāo)售出現年內首次環(huán)比增長(cháng)、開(kāi)發(fā)投資也罕見(jiàn)上漲，樓市筑底態(tài)勢明顯。

開(kāi)工降幅遠超竣工

根據國家統計局公布的最新數據顯示，1-5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52134億元，同比下降4%。其中，住宅投資39521億元，下降3%。值得注意的是，房屋新開(kāi)工面積51628萬(wàn)平方米，同比下降30.6%;竣工面積23362萬(wàn)平方米，同比下降15.3%，開(kāi)工降幅遠超竣工降幅。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，新開(kāi)工面積情況直接受到當前市場(chǎng)行情的影響，所以跌幅相對來(lái)說(shuō)會(huì )更大，也是企業(yè)投資意愿不強的一個(gè)體現。

“新開(kāi)工降幅大于竣工降幅與當前的供地規模息息相關(guān)。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對此也分析道，今年的土地供應規模低于去年同期，根據據諸葛找房數據研究中心監測全國主要地級市2022年5月共供應土地1856宗，同比下跌19.44%，環(huán)比下跌3.58%;供應規劃建筑面積為13648.34萬(wàn)平方米，同比下跌26.21%，環(huán)比下跌4.51%，拿地規模趨緩減緩了房企新開(kāi)工的速度;另一方面，行業(yè)資金的不足使得房企傾向于加快竣工來(lái)補足庫存。

5月新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資額同比降幅較4月均小幅收窄，但修復不明顯。中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜預計，短期來(lái)看，隨著(zhù)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度的提升，企業(yè)對這部分城市的開(kāi)工和投資意愿或逐漸好轉。

拿地同比幾近腰斬

拿地數據的腰斬間接證明了開(kāi)工下滑的原因：根據國家統計局公布的數據顯示，1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積2389萬(wàn)平方米，同比下降45.7%。

“拿地數據跟供應的規模相關(guān)聯(lián)，今年部分城市集中土拍從去年的3批次改為4批次。”王小嬙認為，今年市場(chǎng)恢復速度不及預期，行業(yè)到位資金不樂(lè )觀(guān)，房企拿地更為謹慎，從土拍溢價(jià)上看今年土拍市場(chǎng)表現平穩，流拍率雖有所下滑但依然維持高位。

其中民企集中退出土地市場(chǎng)，也是交易不活躍的主要原因。“今年集團給我們的公開(kāi)市場(chǎng)拿地指標全國只有10塊，這是個(gè)什么概念，市場(chǎng)好的時(shí)候，我們在華東某一些熱門(mén)城市就能拿10塊。”總部在華東的20強房企土拓部負責人直言，這種收縮集團從2020年已經(jīng)開(kāi)始，但今年的幅度可以說(shuō)是腰斬。而另外一家已經(jīng)躋身10強的華東民營(yíng)房企更是直言：“除非公開(kāi)市場(chǎng)的地塊非常劃算，否則寧愿用并購的方式獲取高折扣地塊。”

不過(guò)也有不同的意見(jiàn)。“現在并購市場(chǎng)的折扣雖然很低，資產(chǎn)有的被打到了5折，但里面的坑也很多，如果價(jià)格允許，我們寧愿高一些在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，但前提就是市場(chǎng)信心要反彈。”某頭部民企北京公司負責人表示。

但也有樂(lè )觀(guān)派。“該數據已經(jīng)屬于歷史冰點(diǎn)數據。”嚴躍進(jìn)指出，在拿地一項，房企的信心已經(jīng)出現回復：今年5月房企購地面積數據相比4月增長(cháng)了45.9%，其充分說(shuō)明當前土地市場(chǎng)也正努力走出低點(diǎn)或底部。隨著(zhù)這一輪房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的刺激，以及購地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化，土地市場(chǎng)后續有小幅復蘇的可能。

住宅銷(xiāo)售額跌幅仍超三成

拿地的信心來(lái)自銷(xiāo)售的回暖，但前5個(gè)月的數據卻并不樂(lè )觀(guān)。

從1-5月整體數據來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%;其中住宅銷(xiāo)售面積下降28.1%。商品房銷(xiāo)售額48337億元，下降31.5%;住宅銷(xiāo)售額下降34.5%，仍未出現跌幅收窄態(tài)勢。

但從5月單月數據上來(lái)看，5月全國商品房和商品住宅銷(xiāo)售面積分別環(huán)比增長(cháng)25.8%、23.8%;銷(xiāo)售額分別環(huán)比增長(cháng)29.7%、26.4%。這是今年以來(lái)單月環(huán)比首次提高。

嚴躍進(jìn)對此也表示，5月單月的環(huán)比數據出現積極信號，說(shuō)明了5月已經(jīng)有了一波交易的小復蘇。后續各地政策將繼續釋放效應，助力銷(xiāo)售數據呈現環(huán)比的拉升，以進(jìn)一步對沖今年前4個(gè)月的交易低迷現象。

對于5月市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)比改善的原因，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )分析，一系列政策松綁改善了市場(chǎng)預期，限購限售等政策的放松降低了入市門(mén)檻，帶了更多的住房需求，次新房的集中入市也提高了市場(chǎng)的改善動(dòng)力，換房需求進(jìn)入新房市場(chǎng)。同時(shí)，央行超預期降息疊加部分城市取消認房認貸，有效的降低了購房成本。

5月市場(chǎng)出現筑底回升跡象，政策效應有所顯現，王小嬙預計，6月單月成交數據有望進(jìn)一步上升，但仍難以超越去年同期水平。

個(gè)貸、國內貸降幅均超20%

考驗開(kāi)發(fā)商的依然是資本金來(lái)源，盡管監管已經(jīng)放出包括首套房貸款利率下調、公司債開(kāi)閘等組合拳，但從累計的數據看，收效依然并不明顯。

1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。其中，國內貸款8045億元，下降26%;利用外資51億元，增長(cháng)101%;自籌資金21061億元，下降7.2%;定金及預收款19141億元，下降39.7%;個(gè)人按揭貸款9785億元，下降27%。

“此類(lèi)數據和其他幾個(gè)指標也是類(lèi)似，即累計值的數據還是略顯悲觀(guān)。”嚴躍進(jìn)表示，到位資金同比仍下降，個(gè)貸、企貸降幅仍超20%，這與房企銷(xiāo)售數據息息相關(guān)，目前房企銷(xiāo)售數據來(lái)看，還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改善，預計真正能有所改善也要等到下半年。

王小嬙也表示，在促行業(yè)內部良性循環(huán)和健康發(fā)展下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金更加依賴(lài)于銷(xiāo)售回款，1-5月銷(xiāo)售規模的下滑，行業(yè)到位資金同步下降。值得一提的是，在銷(xiāo)售端回款不樂(lè )觀(guān)情況下，房企發(fā)行海外債的動(dòng)力提升，1-5月利用外資額度翻倍，同比增長(cháng)101%。

但監管的組合拳并非收效。單純看5月單月的資本金到位情況數據，已經(jīng)相比4月有了拉升，資金到位情況相比4月有明顯改善。許小樂(lè )分析，6月以來(lái)地方政策支持力度仍在加強，房企端融資支持、風(fēng)險紓困等政策也在進(jìn)一步落地。預計后期供需兩端政策效果持續釋放，繼續利好市場(chǎng)銷(xiāo)售和投資，6月單月銷(xiāo)售和投資有望繼續環(huán)比改善。

對于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家統計局新聞發(fā)言人付凌暉6月15日在新聞發(fā)布會(huì )上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現一些積極變化。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步趨穩，相信下半年對經(jīng)濟穩定的作用會(huì )逐步顯現。(記者 盧揚 實(shí)習記者 孫永志)

關(guān)鍵詞: 5月新房銷(xiāo)售額 商品住宅銷(xiāo)售面積 首套房貸款利率 房地產(chǎn)市場(chǎng)