“尾款到期付”“買(mǎi)房前3年只還利息”……多家銀行推出靈活還款舉措

• 2022-06-24 09:35:19 來(lái)源：北京商報

“先息后本”“買(mǎi)房前3年只還利息”……為了緩解疫情期間購房者貸款初期還款壓力，近期多家銀行創(chuàng )新住房按揭靈活還款舉措，突破了以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統還款方式的限制。6月23日，北京商報記者了解到，為進(jìn)一步為購房者紓困，近日，安徽地區一國有大行開(kāi)始推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式。雖然多樣的住房按揭還款方式能為購房者提供便利，但購房者也應做好甄別，選擇符合自身需求的還款方式。

一大行推“尾款到期付”和“入住還”

溫州“買(mǎi)房前3年只還利息”話(huà)題熱度還未停歇，一家國有大行也在安徽地區推出了“先入住再還款”“尾款本金延遲結清”的住房貸款靈活還款政策。

6月23日，北京商報記者從安徽省阜陽(yáng)市多家工商銀行網(wǎng)點(diǎn)人士處獲悉，工商銀行總行近日印發(fā)《關(guān)于個(gè)人貸款支持抗疫紓困有關(guān)事項的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)要求，各行可結合屬地實(shí)際推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式，緩解疫情下購房者貸款初期還款壓力。

根據工商銀行阜陽(yáng)市一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸人士提供的信息，“尾款到期付”是指借款人可按照貸款金額一定比例保留尾款，剩余款項在貸款期限內按“等額本息”或“等額本金”方式還款，尾款利息按月(期)歸還，尾款本金在提前還款或貸款到期時(shí)結清。

“入住還”還款法是指借款人購買(mǎi)產(chǎn)權房或購買(mǎi)與該行簽訂了按揭合作協(xié)議且開(kāi)發(fā)商為貸款提供階段性保證擔保的期房時(shí)，可在所購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款方式。“入住還”還款法適用于個(gè)人住房按揭貸款，本金寬限期不超過(guò)1年，購買(mǎi)期房的本金寬限期一般為從貸款發(fā)放之日起至購房合同中約定的交房日止。

在《通知》中，該行要求，客戶(hù)經(jīng)理在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中要向客戶(hù)準確介紹此還款法，貸款申請和貸款合同等資料中無(wú)“入住還”字樣。

“存量貸款現在不支持這兩項業(yè)務(wù)辦理，只有新增貸款可以辦理，當前產(chǎn)品還在發(fā)布期間，購房者可以申請，6月底就可以辦理業(yè)務(wù)。”上述個(gè)貸人士說(shuō)道。

對工商銀行此次推廣“尾款到期付”和“入住還”兩種還款方式，諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，此次該行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策均屬于較為新穎且靈活的還款方式，是緩解當前購房情緒仍偏低的方式之一，可在一定程度上減輕購房群體短期資金壓力。

整體還款負擔并未減少

今年以來(lái)，已有多家銀行將支持居民合理住房需求作為房地產(chǎn)政策靶心，采取了多種措施降低購房者的負擔，突破以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統還款方式。

譬如，華夏銀行溫州分行此前推出了一款名為“安居貸”的住房消費金融服務(wù)產(chǎn)品引發(fā)熱議，貸款期限在十年(含)以上的首套住房按揭購房者申請“安居貸”，可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長(cháng)可達三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開(kāi)始分期還本付息。

江門(mén)農商行近期也推出了一款“樂(lè )居貸”業(yè)務(wù)，貸款期限在10年(含)以上的住房按揭購房者，可采用靈活還款方式，借款人前3年每月只需償還利息，余下期限及貸款采用分期還款方式，也就是說(shuō)，按揭可前3年“只付息不還本”。

以購買(mǎi)首套住房，住房按揭貸款100萬(wàn)元，貸款期限20年，現行年利率4.25%計算，采用“等額本息”還款方式，第1-3年購房者每月還款金額為6192元，辦理江門(mén)農商行“樂(lè )居貸”業(yè)務(wù)的購房者每月只需要還3542元利息。

再來(lái)看上述工商銀行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策，以貸款金額100萬(wàn)元、20年、利率4.25%，等額還款方式為例，采用“尾款40萬(wàn)元最后一期付”，購房者每個(gè)月還款金額為5132.08元，比正常等額還款方式每月少還1060.26元;采用“入住還”，前12個(gè)月購房者月還款金額為3541.67元，比正常等額還款方式每月少還2650.67元。

從月還款金額來(lái)看，多家銀行推出的靈活還款方式確實(shí)在一定程度上緩解了購房者貸款初期壓力，不過(guò)從長(cháng)期來(lái)看并沒(méi)有實(shí)質(zhì)為購房者“減負”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，此類(lèi)模式是房貸產(chǎn)品多元化、靈活化的重要體現，無(wú)論是“先息后本”還是“尾款到期付”“入住還”，都使得購房者前期的房貸壓力會(huì )小很多，也是一種合理規劃房貸償還方式的重要體現。

“不過(guò)，需要關(guān)注的是，類(lèi)似創(chuàng )新多少會(huì )有一些質(zhì)疑。”嚴躍進(jìn)強調稱(chēng)，比如說(shuō)可能看似很劃算，但其實(shí)算起來(lái)的話(huà)，初期貸款壓力小了，但是后面的利息反而高起來(lái)了。實(shí)際上無(wú)論是哪種償還模式，按照時(shí)間進(jìn)行貼現計算的話(huà)，所有償還的本金和利息折現回來(lái)，其實(shí)就是貸款本金，只不過(guò)是通過(guò)創(chuàng )新月供償還模式，使得月供負擔和月供償還能力可以更加匹配。

適用范圍有限

今年5月，“首套房貸利率下限調整”與“5年期以上貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)調降”雙重禮包下發(fā)，當前多地已普遍執行首套房貸利率最低4.25%這一標準。政策利好之下，雖然多樣的還款方式為購房者提供了便利，但購房者也應做好甄別。

上述工商銀行阜陽(yáng)市一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸人士介紹稱(chēng)，“該政策主要是針對疫情期間受影響收入比較薄弱的購房者。假如個(gè)人或夫妻雙方有穩定的收入，這種還款方式不一定適合，不論是‘尾款到期付’還是‘入住還’，都會(huì )存在集中還款的壓力，而‘等額本息’還款方式是利息付出較少的一種方式”。

“采用‘先息后本’或‘少量本金加利息’等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款后置相較于‘等額本息’還款方式還款金額將更多，后期還款壓力加大，因此此舉對于緩解購房壓力的效果較為溫和。”正如關(guān)榮雪所言，從長(cháng)期來(lái)看，銀行此類(lèi)創(chuàng )新按揭貸款服務(wù)方式屬于本金還款后置，因此此舉更多是有助于減輕短期資金壓力，該項貸款服務(wù)偏適用于當前受疫情等影響就業(yè)或薪資出現短暫受挫或下滑情況的購房者。

“購房者可以自己斟酌，覺(jué)得劃算的，至少可以獲得一個(gè)選擇權，即選擇更匹配的月供償還模式。而且此類(lèi)做法也對其他銀行系統和房地產(chǎn)有啟發(fā)，即吸引購房者購房和償還貸款，要努力讓購房者在購房后的5年內壓力最小化，這樣顧慮就最小，也會(huì )更加積極購房和申請房貸。”嚴躍進(jìn)說(shuō)道。(記者宋亦桐)

關(guān)鍵詞: 住房按揭靈活還款 貸款初期還款壓力 適用范圍 住房按揭還款方式 月供償還模式