買(mǎi)房消費觀(guān)變了？寧要朝北次新房 不要南向“老破小”

• 2022-07-11 08:21:01 來(lái)源：北京商報

開(kāi)欄的話(huà)百城松綁、央行出手……在過(guò)去的一個(gè)季度里，紓困成為了樓市的關(guān)鍵詞。然而疫情疊加種種不確定因素，已經(jīng)改變了不少購房者的置業(yè)觀(guān)：“雙減”疊加多校劃片，讓“老破小”的學(xué)區房不再那么搶手，經(jīng)歷了隔離與封閉的人們更看重物業(yè)服務(wù)的品質(zhì);在疫情之初頗為搶手的“小院子房”，也伴隨著(zhù)毛坯交房的尷尬、裝修成本的攀升被拋棄，大平層再次受寵;“房住不炒”成為共識的今天，年輕人不再“趕著(zhù)”掏空6個(gè)錢(qián)包上車(chē)，“租房也挺好”逐漸被“00后”接受……北京商報今起推出《不一樣的買(mǎi)房消費觀(guān)》，探索疫情與“房住不炒”兩大因素下，購房者不一樣的買(mǎi)房消費觀(guān)。

置業(yè)北京，預算是剛需趕上第一班車(chē)的痛點(diǎn)所在?？們r(jià)每提高10萬(wàn)元，就是一個(gè)“圈層”的出局。

“老破小”曾經(jīng)在北京市場(chǎng)一枝獨秀，要么總價(jià)低、門(mén)檻低，是新北京人的首選，可以滿(mǎn)足他們尋找一個(gè)落腳點(diǎn)的愿望;要么傍身重點(diǎn)學(xué)區，家長(cháng)們可以用最低的成本為孩子投下一套“占坑”房，只為12年的學(xué)籍。無(wú)論是哪種情況，選擇“老破小”的他們，不在乎小區物業(yè)、居住品質(zhì)，只看重“總價(jià)低”這一關(guān)鍵因素，正是有了他們，也不斷帶動(dòng)“老破小”的流轉。然而伴隨著(zhù)疫情與“雙減”，曾經(jīng)的“老破小”似乎不再那么吃香。在包括陳婷在內的購房者眼中，無(wú)論是作為自住、出租還是將來(lái)置換，次新房的可塑程度都更高。“寧要朝北次新房不要南向‘老破小’”也成為了他們的執著(zhù)。來(lái)自機構的數據顯示，今年上半年，北京傳統意義上的“老破小”成交量首次跌破此前幾年50%的均線(xiàn)，而次新房則保持增長(cháng)態(tài)勢，突破20%。

“我都不愿意住‘老破小’，

更何況接盤(pán)者”

盡管買(mǎi)房到現在一分錢(qián)沒(méi)漲，陳婷依舊很滿(mǎn)意自己的“婚前首置”。

去年底，在陳婷準備和未婚夫領(lǐng)證之前，父母給了陳婷100萬(wàn)元的嫁妝，加上自己工作八年的積蓄，陳婷在未婚夫的鼓動(dòng)下，趕在婚前以首套房的資格拿下了這套總價(jià)340萬(wàn)元的一居室次新房。

因為并不是自己的第一居所，陳婷在選房之初對于位置有點(diǎn)茫然。“我老公在石景山有一套兩居室，面積雖然不錯，但卻是‘歲數很大’的老公房，我們倆又都不是北京孩子，將來(lái)肯定要有一方父母過(guò)來(lái)幫著(zhù)帶孩子的。”

在是把兩居室的老公房賣(mài)了換三居室，還是再買(mǎi)一套之間，陳婷和她的未婚夫并沒(méi)有太多分歧——首付150萬(wàn)元以?xún)?，每個(gè)月的月供要控制在陳婷的公積金+未來(lái)這套房子的房租。“跟老人一起住還是不太方便，但如果現在硬要買(mǎi)一套兩居，我們這個(gè)成本壓力也很大，索性就買(mǎi)一個(gè)品質(zhì)好點(diǎn)的一居室，攢攢錢(qián)五年后再置換。”

置換是每個(gè)北漂的必經(jīng)之路，由小到大、由遠及近，搭上一波房?jì)r(jià)上漲，還可以給后來(lái)的換房增添些許助力。陳婷的買(mǎi)房理念有兩點(diǎn)：對得起自己的首套房資格，以及方便未來(lái)置換。

“疫情真的改變很多，原本計劃的‘老破小’也擱淺了，感覺(jué)這種房子未來(lái)不好置換，我現在都不愿意選，更何況幾年后的別人呢。”在陳婷看來(lái)，房子成功置換的前提必須是有下家愿意“接手”，現在都講究居住質(zhì)量、小區品質(zhì)，“老破小”并沒(méi)有給到購房者以生活，而只是簡(jiǎn)單地寄居。

在她的購房邏輯里，現在北京有可能買(mǎi)到好地段+好品質(zhì)的房子，而這種場(chǎng)景以往是小概率事件。同時(shí)，陳婷對“新”格外執著(zhù)。

不再“能買(mǎi)”就行

更要先有“質(zhì)感”再說(shuō)能買(mǎi)

“房子要夠新，五年以后好置換。”這是陳婷在見(jiàn)中介何巍之前開(kāi)出的購房條件。

何巍在帶領(lǐng)陳婷連看十幾套房子后發(fā)現，與過(guò)往給老人買(mǎi)房多喜歡“南向、通風(fēng)好”等不同，陳婷更看重位置、物業(yè)和配套。用陳婷的話(huà)說(shuō)，結束一天的工作，奔波而疲憊，更希望回到一個(gè)有“質(zhì)感”的家。

“大概從兩年前開(kāi)始，像陳婷這樣的年輕購房者并不是少數，因為是首次置業(yè)，他們更看重社區的品質(zhì)，有沒(méi)有電梯、房齡不能太舊、是否好置換，如果能有個(gè)差不多的學(xué)校，那就更好。”何巍開(kāi)玩笑地說(shuō)，自己和同事們把陳婷的這種需求叫“首置五年肯定換”類(lèi)型，“寧愿要朝北的次新房，也不要陽(yáng)光明媚地南向‘老破小’”是這類(lèi)置業(yè)群體共同的特點(diǎn)。

這種轉變也是源于消費者購房邏輯的轉變。早幾年的買(mǎi)房邏輯，大家認可的是上車(chē)盤(pán)，“能買(mǎi)”就行，總價(jià)越低的房子流轉得越快，受關(guān)注度也越高?，F在的邏輯似乎變了，“需求”匹配度上升到第一位，不再是“能買(mǎi)”就行，更要能先滿(mǎn)足“質(zhì)感”再說(shuō)能買(mǎi)。

據貝殼研究院推出的《2021居住客群消費趨勢年報》顯示，消費升級品質(zhì)居住成為新剛需，人們已經(jīng)不僅僅滿(mǎn)足于房屋的居住屬性，對居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點(diǎn)城市購買(mǎi)樓齡在10年以?xún)鹊馁彿靠腿赫急?6.5%，較2017年提高15.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，小區配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升。

疫情之后

次新房成交帶看雙升

最終陳婷選中的這套房子，與何巍觀(guān)察的大致相同：總價(jià)340萬(wàn)元的朝北50平方米一居室，位于九龍山地鐵站附近，首付不到140萬(wàn)元，裝修得比較好，可以直接出租，租金在6500元/月，加上陳婷的公積金，恰好能夠覆蓋房貸。但房子位置，與老公房呈現一個(gè)大對角。

“說(shuō)是次新房，也有小20年了，但小區維護得不錯，物業(yè)很好，交通非常方便，所以租金特別可觀(guān)。反正我們還年輕，計劃先過(guò)五年的二人世界，要孩子的時(shí)候這套房子也滿(mǎn)五年了，到時(shí)候再考慮是把老公房往朝陽(yáng)置換，還是把這套新房子往西邊換。”陳婷說(shuō)。

不得不說(shuō)，低總價(jià)在北京總是無(wú)往不利的，二手房交易量高于新房也司空見(jiàn)慣，掛牌量充沛的情況下，買(mǎi)房人還能“精挑細選”一番。

我愛(ài)我家研究院高級分析師宋俊梅告訴北京商報記者，2017-2021年，北京“老破小”住宅(2000年以前建成)市場(chǎng)成交套數占比一直保持在50%以上;同期，北京“次新房”(2010年以后建成)則相對較小，市場(chǎng)成交套數占有率均低于20%。

對比疫情前后，2017年上半年到2019年末，北京“老破小”住宅成交套數占比為54.4%，帶看量占比為24.7%;而2020年初到今年上半年，北京“老破小”住宅成交套數占比為51.5%，帶看量占比為20.7%。相應的，同一時(shí)間維度上，北京次新房成交套數占比由15.1%增至18.9%;帶看量占比由6.5%增至8.2%。

“特別是今年上半年，‘老破小’住宅成交套數跌破此前幾年50%的均線(xiàn)，而次新房則保持增長(cháng)態(tài)勢，突破20%的均線(xiàn)。”在宋俊梅看來(lái)，這一個(gè)趨勢代表了疫情后人們置業(yè)觀(guān)念的改變，而這種改變很可能將一直持續。

地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)則表示，經(jīng)歷疫情之后，“老破小”的目標受眾，購買(mǎi)力相當受限，大部分人選擇觀(guān)望來(lái)控制支出。同時(shí)，影響“老破小”變化的還有政策因素，例如北京多校劃片全面落地，曾經(jīng)的學(xué)區房被剝離可供交易的“外衣”，而且政策的未來(lái)趨勢，也促使購房者變得理性。(記者王寅浩)

關(guān)鍵詞: 買(mǎi)房消費觀(guān) 老破小學(xué)區房 購房條件 購房邏輯