居住舒適度差、入住成本高 偷面積的“假院子”被拋棄

• 2022-07-15 10:02:22 來(lái)源：北京商報

火于疫情的“假院子”產(chǎn)品，在這個(gè)春天開(kāi)始被購房者拋棄。

剛解封的老許，并沒(méi)有那種“被困在房子里7+7”的憋悶，用他的話(huà)說(shuō)，新房雖然依舊是大平層，沒(méi)有他心心念念的小院子，但一個(gè)40多平方米的露臺、五居室的分區、沒(méi)有浪費的設計，讓他與女兒、兒子在這14天里有了更多的獨立空間。“如果真買(mǎi)了北邊的小炮樓，這14天得憋出毛病。”

來(lái)自機構和開(kāi)發(fā)商的調研顯示，與疫情之初購房者執著(zhù)于帶院下躍、疊拼、小合院等類(lèi)別墅產(chǎn)品不同，今年上半年，購房者開(kāi)始轉向精裝交房、物業(yè)更好、功能分區更合理的大平層產(chǎn)品。產(chǎn)權有瑕疵、入住成本高、居住舒適度差的毛坯交房，炮樓設計的下躍、“假院子”逐漸失去了市場(chǎng)。

執著(zhù)不到的院子

在老許起初的換房計劃里，大平層并沒(méi)有被納入到選房范疇，“我們一家四口西邊180平方米的房子，再換個(gè)大平層，不過(guò)就是大一號”。

新房、新房，還是新房，院子、院子，還是院子。從2020年疫情開(kāi)始，老許的換房“執念”，周?chē)笥驯M人皆知，有合適的院子，也都推給他。但兩年時(shí)間下來(lái)，推進(jìn)得并不順利，甚至他為置換換掉的兩套房子都賣(mài)了，自己的dreamhouse還沒(méi)個(gè)蹤影，老許的4000萬(wàn)元預算就一直掐在手里。

“陸陸續續也看了一些項目，要么是遠得上班不方便，周邊配套設施也不齊全，不能作為‘第一居所’;要么是核心區的‘炮樓’產(chǎn)品，單層居住逼仄，面積小不夠敞亮，生活體驗感也很差。”老許如此描述自己的看房經(jīng)歷。

原琪是老許的置業(yè)顧問(wèn)，也算是半個(gè)豪宅專(zhuān)家，在他看來(lái)，老許的卡殼主要卡在了“新”。“北京近五年來(lái)就沒(méi)有適合許總預算的那種別墅產(chǎn)品，要么面積、院子合適，但是毛坯交房，三四百平方米下來(lái)，自己裝修不填進(jìn)去500萬(wàn)元根本住不進(jìn)去。精裝修的壓根兒就不能稱(chēng)得上是別墅，也就是個(gè)疊拼或者聯(lián)排的類(lèi)別墅，有院子的下躍要面對地下室的大坑，不是漏水就是塌陷。”如果各方面都符合，用原琪的話(huà)說(shuō)，老許的預算得翻個(gè)倍才行。

走不下去的偷面積

“所謂類(lèi)別墅，其實(shí)就是‘假院子’、下躍，這種產(chǎn)品近十年開(kāi)始有，疫情之初火了一段。”

既操盤(pán)過(guò)這類(lèi)產(chǎn)品又操盤(pán)過(guò)大平層的某頭部央字頭房企北京公司營(yíng)銷(xiāo)總告訴北京商報記者，下躍的誕生源于國土部門(mén)在土地出讓時(shí)對容積率的管控。原國土部、國家發(fā)改委在十年前曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》，明確限定住宅項目容積率不得低于1.0。

以北京為例，上述兩部門(mén)政策發(fā)布后，北京的土地出讓容積率多以2.0以上為主。

“有的開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)出溢價(jià)，在一塊地上弄高低配，用高層背容積率，用洋房賺利潤。‘假院子’產(chǎn)品能走得通，主要就是向地下要空間，挖出來(lái)的空間都是利潤，開(kāi)發(fā)商能夠多賺一筆，業(yè)主能獲得贈送面積，但這種下挖隨著(zhù)城市管理的精細化，開(kāi)始被叫停。”上述營(yíng)銷(xiāo)總坦言，這樣的開(kāi)發(fā)在持續十年后，隨著(zhù)行業(yè)利潤的下行、政府對規劃監管的收緊，“假院子”開(kāi)始有些走不下去。“原本答應的贈送，最后都成了違建，花園沒(méi)了、露臺也沒(méi)了，哪還有居住升級的感覺(jué)。”

更讓老許接受不了的，是現在“假院子”產(chǎn)品產(chǎn)權的不純粹。“一個(gè)房子兩個(gè)房本，一層是住宅，一層是地下室倉儲，看著(zhù)面積大、總價(jià)低，但倉儲的部分可比倉庫賣(mài)得貴多了。”

之所以出現這樣的情況，就是因為下挖“偷面積”的問(wèn)題。

直接猛增的入住成本

“原來(lái)每個(gè)階層在買(mǎi)房的時(shí)候都有自己卡殼的時(shí)候，4000萬(wàn)元在北京買(mǎi)個(gè)不太遠的院子就這么難。”眼看疫情控制得越來(lái)越好，經(jīng)濟復蘇也就在眼前，早已賣(mài)了兩套房、準備好資金的老許有點(diǎn)著(zhù)急。

一個(gè)偶然的機會(huì )，原琪原來(lái)一手房代理的一個(gè)小區，開(kāi)發(fā)商清出最后幾套尾房。

小區規模不大，戶(hù)型不小，大四居起步，原琪帶老許看的這套位于其中一棟的頂層，本身贈送的面積很大，電梯直接入戶(hù)，精裝修的標準很高，還有一個(gè)寫(xiě)在房本里的大露臺。站在露臺，向西眺望，望和公園收入眼底，雖然是2016年的房子，但因為是開(kāi)發(fā)商自己預留的，并沒(méi)有進(jìn)行過(guò)銷(xiāo)售，可以按照一手房買(mǎi)賣(mài)。

“可能這就是合適的時(shí)間遇到了合適的房子，我對院子執念了兩年，最終依然是大平層。”對老許的這種選擇，原琪并不感覺(jué)驚訝。“就像我說(shuō)的，受到整體土地成本、建安成本的限制，最近五年真正能夠達到購房者心目中那種低成本‘假院子’產(chǎn)品已經(jīng)絕跡。我們開(kāi)玩笑說(shuō)，大家如果執念買(mǎi)個(gè)院子，要么就是‘炮樓’，每天上下樓玩，要么就是毛坯入住，裝修的錢(qián)快趕上買(mǎi)房的錢(qián)了。”

對于“假院子”產(chǎn)品入住成本的高漲，今朝裝飾設計師譚兵給北京商報記者算了筆賬：假設在材料運用、風(fēng)格統一的前提下，疊拼、聯(lián)排等費用會(huì )遠高于大平層。“因為涉及樓梯及欄桿的項目差別，也會(huì )涉及層高、施工難度、工費差價(jià)、水電路改造數量等。同等檔次裝修的話(huà)，至少要有20%-30%的差價(jià)，有些特殊要求還會(huì )更高。”

大平層的春天到了？

“居家辦公、上課，全部的生活周期歸結于一室，再加上一天24小時(shí)的共同使用，原有居住空間的短板就會(huì )變成日常生活的痛點(diǎn)。比如少個(gè)書(shū)房、主臥沒(méi)有套房、廚房面積小等，一系列需求就衍生出來(lái)了。”老許說(shuō)，換房之前沒(méi)想那么多，換房之后想要的越來(lái)越多。如果不是經(jīng)歷這場(chǎng)疫情，也不會(huì )有這么多需求被喚醒，都是大平層，原來(lái)覺(jué)得180平方米的三居室“真香”，但現在“需要更多的屋”來(lái)滿(mǎn)足功能性。

市場(chǎng)對于優(yōu)質(zhì)大平層的認可，也來(lái)源于成交的量與價(jià)。

北京商報記者通過(guò)住建委數據查詢(xún)了解到，目前北京大平層產(chǎn)品普遍銷(xiāo)售順暢，多個(gè)項目去化率在70%以上，且部分入市早的產(chǎn)品，如太陽(yáng)公元、紅璽臺等二手房?jì)r(jià)格堅挺、保值增值空間認可度高。今年5月，北京萬(wàn)柳書(shū)院有套法拍房成交，面積僅有298.96平方米，成交總價(jià)高達1.09億元，成交單價(jià)突破36萬(wàn)元/平方米。

相比之下，部分入市多年的“假院子”產(chǎn)品賣(mài)到現房，卻依然網(wǎng)簽率堪憂(yōu)。“北五環(huán)那幾個(gè)院子，位置都不錯，剩下的都是下躍，問(wèn)題就是下挖的問(wèn)題，賣(mài)了五年，越來(lái)越難賣(mài)。”上述央企營(yíng)銷(xiāo)總吐槽道。

合碩機構首席分析師郭毅認為，在居住方面，大平層把“上下”功能區進(jìn)行扁平化集中，減少了樓梯、電梯等帶來(lái)的面積損耗，獲得感也會(huì )更直觀(guān)。尤其是疫情之后，長(cháng)期在家更喜歡“寬闊”的環(huán)境，優(yōu)質(zhì)大平層的春天到了。(記者王寅浩)

關(guān)鍵詞: 假院子網(wǎng)簽率 大平層春天 換房計劃 假院子產(chǎn)權