入市一周年，北京首批高標準住宅項目去化如何？

• 2022-07-25 09:24:57 來(lái)源：北京商報

在“高標準商品住宅建設方案”的考題給出一年后，北京解題的開(kāi)發(fā)商給出了截然不同的“成績(jì)單”。北京商報記者根據北京市住建委官網(wǎng)網(wǎng)簽信息統計發(fā)現，在2021年北京首批雙集中供地的8個(gè)高標準項目拿地一年后，網(wǎng)簽出現了巨大分化：樹(shù)村等項目接近清盤(pán)，“王四營(yíng)兩兄弟”卻不得不面對營(yíng)銷(xiāo)難題，原本并不被看好的首次進(jìn)京者建發(fā)操盤(pán)的望京養云與遠郊區首個(gè)高標準項目住總·山瀾苑，卻意外賣(mài)得還不錯，同為融創(chuàng )旗下的高標準項目，卻也出現了朝陽(yáng)壹墅與“樹(shù)村兩兄弟”網(wǎng)簽的差距。以控地價(jià)、抑房?jì)r(jià)、引導品質(zhì)住宅需求為目的誕生的高標準住宅，入市周年后，又為何出現如此大的分化?

去化率的兩極分化

“高標準”住宅將三星級綠色建筑、裝配式、低能耗等涵蓋其中，它讓北京優(yōu)質(zhì)地塊的“狂熱”回歸理性。入市一周年，北京首批高標準住宅項目去化如何?

北京商報記者根據北京市住建委網(wǎng)簽信息統計發(fā)現，整體來(lái)看，去年的8個(gè)高標準項目目前的去化率呈現出一些兩極分化的趨勢，位于海淀區海淀鎮樹(shù)村南北兩地塊，同屬學(xué)府壹號院項目的楓秀雅苑和北地塊楓瀾雅苑“樹(shù)村兩兄弟”，目前的網(wǎng)簽率分別為93.63%和95.38%，已經(jīng)接近清盤(pán)，同時(shí)也是8個(gè)項目中去化率最好的;而位于朝陽(yáng)區王四營(yíng)鄉的兩個(gè)項目中綠·東岳府和朝陽(yáng)壹號情況就有些不樂(lè )觀(guān)了，目前住建委官網(wǎng)上查詢(xún)到的網(wǎng)簽率僅有7.53%以及14.59%，“王四營(yíng)兩兄弟”的境況不是很樂(lè )觀(guān)。

從區位來(lái)看，北京去年首批集中供地共成交30宗地塊，僅朝陽(yáng)就占了10宗，而最后敲定的8宗高標準住宅建設方案中，朝陽(yáng)共占據4宗，達到50%，除了上述提到的“王四營(yíng)兩兄弟”以外，王四營(yíng)地塊還有另外一個(gè)項目——保利錦上，目前已經(jīng)開(kāi)了第二期預售，一期網(wǎng)簽率目前已經(jīng)達到了67.45%。

“朝陽(yáng)區在2021年首批次供地時(shí)將諸多相鄰地塊同時(shí)推出，也一定程度上造成了項目之間的內卷。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱也對北京商報記者分析道，同屬王四營(yíng)區位的中綠東岳府項目與保利錦上項目，在區位和規劃條件方面非常相似，保利錦上憑借搶跑開(kāi)盤(pán)和差異化競爭(優(yōu)先供應改善類(lèi)大戶(hù)型)等方式，取得了不俗的銷(xiāo)售成績(jì)，也一定程度上壓縮了區內競品的銷(xiāo)售空間。

但也有熟悉王四營(yíng)板塊的營(yíng)銷(xiāo)負責人直言，搶跑的保利大規模使用渠道也是幫助保利錦上，在本就不樂(lè )觀(guān)的王四營(yíng)區域提前收割為數不多的剛改用戶(hù)的主要原因。“那段時(shí)間感覺(jué)全東邊的中介都在給錦上賣(mài)房，央企如此用渠道，保利應該是在這個(gè)項目上開(kāi)了先河。”

談及下一步“王四營(yíng)兩兄弟”的處境，不少營(yíng)銷(xiāo)人士直言“難上加難”。

一方面，王四營(yíng)從區域來(lái)看，雖然地處五環(huán)內，但周邊配套并非“改善”，工業(yè)痕跡較重，生活交通配套滯后，城市未來(lái)規劃版圖上也未見(jiàn)大規模的高級產(chǎn)業(yè);另一方面，保利錦上在完成第一輪收割后，同為保利旗下的另一剛需項目也即將入市，這就給了原本改善需求并不充足的王四營(yíng)板塊以較大沖擊。

而接近清盤(pán)的海淀“樹(shù)村兩兄弟”，從區位上來(lái)講位于北京海淀，地理位置也較為優(yōu)越，且在北京21年首批集中供地共成交30宗地塊中，海淀區僅有這一宗地塊成交，競爭壓力也相對較小。不僅如此，學(xué)府壹號院項目還有一定的價(jià)格優(yōu)勢，該項目為新型“共有產(chǎn)權”商品房，政府持有商品房20%產(chǎn)權份額，也就是購房者能夠“8折”買(mǎi)房。

“樹(shù)村的項目太特殊，海淀的區位加持，融創(chuàng )出現債務(wù)危機前的品質(zhì)依然是經(jīng)得起推敲的，再加上價(jià)格優(yōu)勢，這個(gè)項目具備了一切其他項目無(wú)法復制的優(yōu)勢。”包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在內的業(yè)內專(zhuān)家都如此評價(jià)。

張凱也認為，高標準作為項目的附加值，仍然是受到購房者關(guān)注的，但尚未形成購房時(shí)的決定性因素。當前北京的市場(chǎng)，核心區改善類(lèi)豪宅項目成交表現較好，與在經(jīng)濟新周期高凈值人群的資產(chǎn)配置需求有密不可分的關(guān)系。樹(shù)村學(xué)府壹號院項目市場(chǎng)認可度較高更主要的原因是因為其能夠滿(mǎn)足這類(lèi)需求，而其他的高標準項目由于90/70政策限制亦或是地處城市新興發(fā)展區，并不能滿(mǎn)足這類(lèi)需求。

部分項目收獲意料之外

另外，在此次的8宗高標準項目中，不算特殊的“樹(shù)村兩兄弟”，望京養云和延慶南菜園的住總·山瀾苑分別以77.72%、43.23%的網(wǎng)簽率成為“常規版”高標準項目網(wǎng)簽的代表。

曾經(jīng)拿地階段，屢次被傳“算不過(guò)來(lái)賬”的建發(fā)，是否真的算不過(guò)來(lái)賬，打響頭炮的養云又是否具備可復制性?

對此，建發(fā)望京養云項目營(yíng)銷(xiāo)負責人徐超在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)也坦言，項目能夠獲得比較好的網(wǎng)簽，核心原因在于它有20%的政府持有產(chǎn)權份額，所以單價(jià)和總價(jià)都相對低一些。其次從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)說(shuō)，在客戶(hù)群體的定位上，無(wú)論是從前期的客戶(hù)定位還是后面成交的真實(shí)情況，都是比較清晰的。

而知情人士也透露，建發(fā)在養云項目上確實(shí)“不怎么賺錢(qián)”，核心出發(fā)點(diǎn)也是為了打響在京頭炮，因此項目的配置還是比較高，價(jià)格優(yōu)勢疊加開(kāi)發(fā)商讓渡了一部分利潤，賣(mài)得不錯也是情理之中。

除此之外，位于北京延慶菜園南街的住總·山瀾苑項目也在此次的8個(gè)高標準住宅項目中表現不錯，作為北京遠郊首個(gè)高標準，項目位置距離北京城中心有著(zhù)80多公里的距離，但是整體去化率卻超越了3個(gè)位于朝陽(yáng)的項目以及另外1個(gè)位于城市副中心街區的國譽(yù)未來(lái)悅項目，確實(shí)讓市場(chǎng)意想不到。

對此，項目現場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理王耀輝在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，延慶市場(chǎng)受局限性影響，多為內生型市場(chǎng)，項目自身品質(zhì)好，戶(hù)型設計實(shí)用，布局合理，再加上高標準的加持和正確的傳導方向，對于項目來(lái)說(shuō)是錦上添花的一筆。

“項目自開(kāi)盤(pán)一直處于熱銷(xiāo)狀態(tài)，目前的銷(xiāo)售狀況由于突發(fā)疫情影響，比公司預期的還稍許滯后一些。”王耀輝透露，對于后續來(lái)說(shuō)還暫無(wú)促銷(xiāo)計劃，也不會(huì )以降價(jià)促銷(xiāo)手段來(lái)加快銷(xiāo)售進(jìn)度。

“高標準”未能得到“高認可”

整體從目前的情況來(lái)看，高標準供地已經(jīng)一年，除了樹(shù)村這種極特殊的地塊，整體去化效果并不算理想，但是究竟為什么“高標準”沒(méi)有得到“高認可”，業(yè)內專(zhuān)家也表達了自己的看法。

“高標準住宅的設置出發(fā)點(diǎn)是非常好的。”在談到目前高標準住宅的一些問(wèn)題時(shí)，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對此分析道，理論上高標準應該帶來(lái)的是好品質(zhì)，但是目前市場(chǎng)認可度不高，原因在于戶(hù)型方面設計與市場(chǎng)實(shí)際需求是脫鉤的，與其說(shuō)是高標準有問(wèn)題，不如說(shuō)是項目的設計方面和市場(chǎng)是脫節的。

諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪也認為，開(kāi)發(fā)商拿高標準后或很容易忽視市場(chǎng)主流、剛需產(chǎn)品等特征，集中關(guān)注于滿(mǎn)足高標準方案中的規定以及降低成本等，對項目后續的市場(chǎng)認可度、去化率等缺乏實(shí)質(zhì)性策略。在未來(lái)，高標準供地或將在此前基礎上更加注重市場(chǎng)契合度、結構合理性以及主流需求等規劃，以達到更好的效果。

但與此同時(shí)，對于高標準市場(chǎng)認可度不高這個(gè)話(huà)題也有更謹慎的聲音，在張凱看來(lái)，2021年首批次地塊推出之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于熱度升溫階段，加之自集中供地政策公布以來(lái)，全國重點(diǎn)城市土地供應暫停了兩個(gè)多月，因此在土拍時(shí)競爭激烈，房企為了拿地紛紛突破利潤要求的底線(xiàn)，造成許多地塊在投報高標準階段成交。之后各類(lèi)調控政策頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，這一批地塊在開(kāi)盤(pán)之時(shí)已屬“高位站崗”，降價(jià)銷(xiāo)售的空間也極為有限。

所以在當前的市場(chǎng)低谷期，僅基本面較好的海淀學(xué)府壹號院以及一些有特點(diǎn)的項目(例如競政府產(chǎn)權份額階段成交的建發(fā)望京養云)成交情況相對較好。但是判斷整體市場(chǎng)認可度高低的結論，仍需更多的時(shí)間和依據，不能僅從部分高標準項目的去化情況不佳來(lái)斷定。

“客戶(hù)還是要看到實(shí)實(shí)在在的高標。”作為操盤(pán)方，徐超直言讓客戶(hù)在看過(guò)項目之后真正看到高標準和原來(lái)看過(guò)的項目確實(shí)是不一樣的，才能真正放心。(記者 王寅浩 孫永志)

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