聚焦首都功能核心區：試水申請式改建 光明樓17號重生

• 2022-08-31 09:11:37 來(lái)源：北京商報

墻體局部開(kāi)裂，每5戶(hù)居民共用一處衛生間，上下水陳舊老化，電線(xiàn)私搭亂接嚴重……這是建于上世紀60年代的光明樓17號簡(jiǎn)易樓在改建前面臨的境況。2020年7月，北京市住建委等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，同年8月，光明樓17號簡(jiǎn)易樓成為首都功能核心區啟動(dòng)的第一個(gè)簡(jiǎn)易樓改建試點(diǎn)項目，歷時(shí)一年多的時(shí)間，如今的光明樓17號簡(jiǎn)易樓已經(jīng)煥然一新，在政策與新的改建模式結合下，北京曾經(jīng)的簡(jiǎn)易樓迎來(lái)了自己的第二個(gè)春天。

曾經(jīng)的好房到如今的危房

空斗磚、槽型板、承重差、沒(méi)抗震、沒(méi)保溫，上下水老化、安全隱患暴露……這是光明樓17號簡(jiǎn)易樓改造前的狀態(tài)。

這個(gè)位于北京東城區龍潭街道光明樓小區的三層小樓，建于上世紀60年代，為區屬直管公房，共有承租居民29戶(hù)，原建筑面積共有1007.1平方米。當年，光明樓17號簡(jiǎn)易樓在分房之初確實(shí)是百姓眼中的“好房”。在60年代，誰(shuí)家里能分到這樣的樓房，那是非常讓人羨慕的。據京誠集團項目工作人員介紹，光明樓17號簡(jiǎn)易樓是整個(gè)小區中唯一沒(méi)有集中供暖且沒(méi)有獨立廚房、廁所的樓房。

經(jīng)過(guò)了60年的洗禮，當年居民們眼中的“好房”成了落后于時(shí)代、超期服役的“危房”。目前的樓房墻體已經(jīng)出現了局部開(kāi)裂，樓體面臨著(zhù)承重性差、無(wú)抗震設防、無(wú)外墻保溫、無(wú)市政熱源、無(wú)獨立衛浴、上下水陳舊老化、電線(xiàn)私搭亂接嚴重等問(wèn)題。對于該樓而言，無(wú)論是改造還是重建都勢在必行，但存在相當多的掣肘。

“柳暗花明”的178號文

2020年6月，北京市住建委等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)〔2020〕178號《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“178號文”)，明確可通過(guò)翻建、改建或適當擴建方式，對危舊樓房進(jìn)行改造。

“該文件對光明樓17號簡(jiǎn)易樓來(lái)說(shuō)應該是恰逢其會(huì )，為危舊樓改建提供了政策支持和指導方向。”京誠集團副總經(jīng)理李華介紹，京誠集團作為該樓的產(chǎn)權管理單位，在178號文出臺后迅速啟動(dòng)了光明樓17號簡(jiǎn)易樓改建試點(diǎn)項目。

作為首都功能核心區啟動(dòng)的第一個(gè)簡(jiǎn)易樓改建試點(diǎn)項目，對于改造團隊來(lái)說(shuō)，擺在眼前的是居民對于改造本身的擔憂(yōu)、對于改造后選房程序的質(zhì)疑、年紀大不愿意住高層的現實(shí)等難題以及從無(wú)獨立廚衛到成套廚衛之后戶(hù)型選擇、費用承擔等各種各樣的現實(shí)訴求。樓內的很多居民年齡較大，大多數人的想法是少花點(diǎn)錢(qián)，選更好的戶(hù)型，選更理想的樓層。有些居民不是算不清賬，而是邁不過(guò)去心里這個(gè)坎兒，通過(guò)項目工作人員耐心的溝通講解，詳細了解居民訴求乃至心理狀態(tài)，逐步打開(kāi)了居民的心結，打消了居民的顧慮。

原址原建、戶(hù)數不增、適度改善

“雖然從現在看這個(gè)改建是一個(gè)非常好的政策，但是簡(jiǎn)易樓改建不同于傳統意義上的征收或騰退，該樓的改建工作還需要一個(gè)觀(guān)念的轉變。”李華直言，該項目從實(shí)施政策、樓棟設計方案再到戶(hù)型設計、工作流程，都經(jīng)過(guò)了各部門(mén)多次精心研討，最終形成了讓老百姓滿(mǎn)意、可行性高的實(shí)施方案。

將原有樓房拆除后，新建樓房按照2021年新版《住宅設計規范》進(jìn)行設計，改建后的樓房提升了建筑承載力，滿(mǎn)足了住宅建筑安全性、適用性和耐久性的要求。在總體戶(hù)數不增加的前提下，為每戶(hù)居民增設了獨立的廚衛，實(shí)現了住宅的成套化，并通過(guò)引入市政集中供暖，解決了冬季采暖的民生難題，創(chuàng )造了舒適的人居新環(huán)境。

對于如何在總體戶(hù)數不變的情況下為每戶(hù)居民增設獨立廚衛，項目工作人員介紹，整體建筑嚴格按照178號文件要求進(jìn)行“適度改建”，在不突破樓體外墻紅線(xiàn)、不影響日照、不影響消防的情況下，對原本的三層樓進(jìn)行加蓋一層，來(lái)滿(mǎn)足這一要求。

光明樓17號簡(jiǎn)易樓的改建按照“居民申請，政府引導，企業(yè)實(shí)施”的原則，采取申請式改建的方式，充分考慮居民意愿，在改建意愿征詢(xún)、設計方案、實(shí)施方案及物業(yè)管理方案，全部100%確認后，開(kāi)展預簽協(xié)議工作，預簽協(xié)議達到100%后實(shí)施改建，未達到100%改建工作自動(dòng)終止。通過(guò)入戶(hù)調查、居民動(dòng)員，將設計方案、實(shí)施方案及物業(yè)管理方案進(jìn)行了兩輪公示，并根據居民反饋意見(jiàn)進(jìn)行修改完善，實(shí)現了居民的全程參與，最終使該項目順利啟動(dòng)。

在實(shí)施政策上，采取“拆一還一”的原則，改建后居民可以選擇回住或外遷，選擇回住居民可以通過(guò)購買(mǎi)方式獲得產(chǎn)權，產(chǎn)權按照經(jīng)濟適用住房進(jìn)行管理，也可以選擇繼續承租。對無(wú)回住意愿的居民，可參照申請式退租政策給予騰退，符合條件的家庭可以申請購買(mǎi)一套共有產(chǎn)權房。對于居住特別困難家庭，可通過(guò)住房保障方式解決。

光明樓17號簡(jiǎn)易樓改建項目是按照178號文件政策，從規劃審批、發(fā)改立項到建設啟動(dòng)的全流程改建項目，形成了可復制、可推廣、可借鑒的簡(jiǎn)易樓改建模式。

成本共擔模式的探索

不同于傳統意義上的“簡(jiǎn)易樓騰退”，項目在改建出資模式上也有著(zhù)全新的探索。最終形成了“市區政府補貼+居民出資+產(chǎn)權單位出資”的成本共擔模式。一是按照老舊小區綜合整治補貼標準，由市區財政按照1：1.2比例分擔;二是居民出資購買(mǎi)改建后新建房屋;三是區政府作為產(chǎn)權單位負擔了該項目剩余部分的資金投入。

項目利用首層局部和地下空間增加公共服務(wù)配套用房，增加建筑面積432平方米，不僅充分盤(pán)活空間資源，補齊地區公共服務(wù)設施短板，而且增加的配套用房產(chǎn)權歸區政府所有，折合為市場(chǎng)價(jià)值，基本可實(shí)現財政投入部分的收支平衡。

從整體的城市更新角度來(lái)講，光明樓17號采取的改建模式，無(wú)論是規自部門(mén)、發(fā)改部門(mén)還是住建部門(mén)，都給予了支持，是一條簡(jiǎn)易樓改建的新路徑，也是城市更新的新方向。

就在前不久，北京市人民政府正式印發(fā)《北京市城市更新專(zhuān)項規劃(北京市“十四五”時(shí)期城市更新規劃)》，保障居住安全、改善環(huán)境品質(zhì)，危舊樓房和簡(jiǎn)易樓等居住類(lèi)更新改造也被重點(diǎn)提及，未來(lái)更多的光明樓17號將通過(guò)更合適的方式，實(shí)現自己的第二春。

目前光明樓17號項目即將完工，屆時(shí)他們將正式迎接29戶(hù)居民的歸來(lái)。

關(guān)鍵詞: 光明樓改造 共有產(chǎn)權房 電線(xiàn)私搭亂接 首都功能核心區