寧要朝北次新房，不要南向老破??？雙旗桿“老破小”煥發(fā)第二春

• 2022-08-31 09:17:05 來(lái)源：網(wǎng)易體育

“老破小成交量首次跌破五成”“老破小被年輕一代拋棄了”“寧要朝北次新房，不要南向老破小”……經(jīng)歷了時(shí)間的洗禮后，曾經(jīng)承載著(zhù)一代人居住改善夢(mèng)想的老破小開(kāi)始出現了自身的“難題”：硬件老化、無(wú)人管理、亂停亂放、糾紛不斷……根據近日印發(fā)的《北京市城市更新專(zhuān)項規劃(北京市“十四五”時(shí)期城市更新規劃)》，到2025年，將完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務(wù)。改造之外，疫情后被不斷強調的“物業(yè)服務(wù)最后一公里”也開(kāi)始被重視。位置、配套俱佳的老破小，在經(jīng)歷了政府的集中硬件改造后，在現代化的物業(yè)服務(wù)加持下，依然可以煥發(fā)第二春。

樓門(mén)長(cháng)的無(wú)奈

位于北京北三環(huán)中路的雙旗桿東里小區，建成于上世紀70年代到80年代，小區由9棟多層樓宇組成，總戶(hù)數407戶(hù)。小區居民多為北廣電子集團(原北京廣播器材廠(chǎng))退休職工。

38年前，還在上學(xué)的王培莉跟隨父母搬到了雙旗桿東里小區的前身廣播器材廠(chǎng)職工宿舍。“那個(gè)時(shí)候我才14歲，小區名字剛開(kāi)始也不叫雙旗桿東里，只有1棟樓，不到50戶(hù)。”

作為雙旗桿東里的原住民，王培莉是雙旗桿東里年輕一代口中的王阿姨，是娃娃們的王奶奶，從平房搬到樓房，從1號樓到9號樓，從不足50戶(hù)到400戶(hù)，王培莉一住就是近40年。

入住雙旗桿東里多年后，1994年，王培莉一家和鄰居們一起，按照房改房的政策，花了1萬(wàn)多塊錢(qián)把房子買(mǎi)了下來(lái)。

“說(shuō)實(shí)話(huà)，前十多年雖然房子是集體的，但它還比較新，從平房那種四處漏風(fēng)的狀態(tài)一下子上樓了，幸福感很強。”王培莉回憶，那個(gè)時(shí)候沒(méi)有商品房，更沒(méi)有物業(yè)，房子比較新，關(guān)于房子的煩惱基本沒(méi)有。

隨著(zhù)房齡邁過(guò)20年的坎兒，房子開(kāi)始老化，問(wèn)題也不斷暴露。

上下水堵、設備損壞問(wèn)題首當其沖。“家里發(fā)現問(wèn)題就找單位派人來(lái)維修，但能不能馬上來(lái)，多少要看點(diǎn)運氣，絕大部分的時(shí)候都是等不了，只能自己動(dòng)手。” 王培莉直言。

作為小區里的“老人”，王培莉責無(wú)旁貸地成為小區“自治”志愿者的一員。“由于小區沒(méi)有物業(yè)管理，我們這些退了休的老居民和黨員組織起來(lái)，成立了社區志愿者來(lái)維護，每個(gè)月或年節之前打掃一次衛生，白天在大門(mén)口值班，一個(gè)門(mén)是一個(gè)門(mén)長(cháng)，一個(gè)樓是一個(gè)樓長(cháng)，沒(méi)有經(jīng)驗、沒(méi)有經(jīng)費、沒(méi)人管理，全靠對自己小區的真愛(ài)。”

隨著(zhù)時(shí)間的推移，小區樓齡越來(lái)越老，各種問(wèn)題跟人一樣毛病就多了，三天一小修，五天一大修，家家戶(hù)戶(hù)的生活技能全鍛煉出來(lái)了。“涉及斷水斷電問(wèn)題就沒(méi)辦法了，只能等，天熱、下雨的時(shí)候出問(wèn)題是最煎熬的。”王培莉回憶，隨著(zhù)時(shí)間的推移，日積月累，小區環(huán)境持續惡化，甚至出現垃圾很多天都沒(méi)人清運，一遇到下雨天，污水橫流……

私家車(chē)的普及，電動(dòng)車(chē)、老頭樂(lè )的增加，讓亂停車(chē)成為小區居民的另一大頭疼問(wèn)題。電動(dòng)車(chē)、家用汽車(chē)到處亂停亂放，個(gè)人活動(dòng)場(chǎng)所基本被擠壓殆盡。不僅如此，隨處拉扯的電線(xiàn)，給居民安全增添了不少隱患。

更嚴重的是，小區四面處于“開(kāi)放”狀態(tài)，大門(mén)敞開(kāi)無(wú)人管理，陌生人可以隨意進(jìn)出，家里誰(shuí)有個(gè)小孩也特別擔心安全問(wèn)題。實(shí)在忍受不了的都搬走了，搬不走的要么多少占點(diǎn)懷舊心理，要么是為了孩子上學(xué)忍著(zhù)。

“用愛(ài)發(fā)電畢竟不可持續，有些問(wèn)題是沒(méi)辦法調和的。比如小區大門(mén)的值班，太陽(yáng)太大了都不愿意出來(lái)，下午5點(diǎn)后也該回家做飯了，這些時(shí)段外來(lái)人進(jìn)入小區的過(guò)程基本‘暢通無(wú)阻’。”王培莉感慨道。

非經(jīng)小區嘗鮮“物業(yè)管家”

由于建成年代早，環(huán)境及基礎設施差，老舊小區改造工作迫在眉睫。北京老舊小區改造任務(wù)全面推進(jìn)，截至今年7月，北京全市123個(gè)老舊小區實(shí)現改造開(kāi)工，71個(gè)老舊小區完成改造。

2019年，雙旗桿東里小區改造“煥新”，但基礎設施變新了，沒(méi)有管理依舊是少了點(diǎn)什么。

2019年6月，雙旗桿東里作為非經(jīng)資產(chǎn)由原產(chǎn)權單位電控集團北廣電子集團移交至北京非經(jīng)資產(chǎn)管理平臺，首開(kāi)集團北京天岳恒房屋經(jīng)營(yíng)管理有限公司正式接管該小區。

所謂“非經(jīng)”小區是指屬于企業(yè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的小區，多為老舊職工宿舍小區，由于原單位破產(chǎn)或合并等原因，小區作為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交給北京非經(jīng)管理平臺。“非經(jīng)”小區大多存在無(wú)物業(yè)管理、環(huán)境臟亂差、設施老舊等問(wèn)題。

接收后作為產(chǎn)權單位只能向公房租戶(hù)收取租金，不可以向房改房住戶(hù)收取物業(yè)費，造成管理資金嚴重不足，需要向物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化過(guò)渡。

2019年12月，雙旗桿東里小區正式成立業(yè)主委員會(huì )。2020年9月18日，由業(yè)主投票、業(yè)委會(huì )選聘的首開(kāi)天岳恒物業(yè)公司正式進(jìn)駐雙旗桿東里小區，為小區聘上了“物業(yè)管家”，解決了小區失管的難題。這也讓雙旗桿東里小區成為北京非經(jīng)小區中由業(yè)委會(huì )選聘物業(yè)“管家”的首例。

從準物業(yè)到真物業(yè)

與小區的年齡同步，此類(lèi)小區老年人居多，之前的無(wú)序狀態(tài)也已經(jīng)形成習慣，居民并不習慣“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的理念，這也讓物業(yè)服務(wù)收費難成為老大難問(wèn)題。

經(jīng)測算，雙旗桿東里小區如實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)，全年物業(yè)費成本為96萬(wàn)元，折算物業(yè)費標準約為3.4元/月/平方米，居民普遍反映這一標準太高了。

然而成本在這，如何降費?

結合停車(chē)收費再次進(jìn)行綜合測算，物業(yè)提出新的方案，即小區管理經(jīng)費來(lái)源于三個(gè)方面：一是天岳恒主動(dòng)承擔小區公共區域維修、養護、人員工資等費用，全年約43萬(wàn)元，單價(jià)1.65元/月/平方米，占小區全年物業(yè)費的45%;二是停車(chē)費，小區停車(chē)位約107個(gè)，按照200元/月/輛收取，年度停車(chē)費收入約25萬(wàn)元，約占全年物業(yè)費的25%;三是居民按照1元/月/平方米繳納物業(yè)費，按年度向住戶(hù)收取物業(yè)費共計28萬(wàn)元，約占全年物業(yè)費的30%。

“我們在接管之前就有這方面的心理準備，除了分三步測算物業(yè)費之外，我們還采用‘先嘗后買(mǎi)’的辦法，前幾個(gè)月免費服務(wù)，讓居民在感受到生活品質(zhì)提升之后逐步接受物業(yè)服務(wù)付費的理念。”首開(kāi)天岳恒項目經(jīng)理孫佳敏回憶，在免費服務(wù)前，業(yè)主們依然不同意付費購買(mǎi)服務(wù)，甚至因此還上過(guò)北京衛視《向前一步》節目。

孫佳敏和同事們并沒(méi)有更多的解釋?zhuān)谒磥?lái)，說(shuō)得再多不如給老街坊們提供好的服務(wù)更有說(shuō)服力。她和團隊進(jìn)駐雙旗桿東里試水的當天，便對小區開(kāi)展了開(kāi)荒式保潔服務(wù)，對小區內積存了幾十年的堆積物進(jìn)行了清理。據孫佳敏回憶，當時(shí)共清理陳年垃圾14車(chē)。

針對小區車(chē)位不足的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)處設置了四證合一的關(guān)卡。孫佳敏回憶，與大部分老舊小區一樣，雙旗桿東里面臨著(zhù)人多車(chē)多車(chē)位少的問(wèn)題，由于建成年代久遠，小區原本規劃并沒(méi)有停車(chē)位，后期雖然街道、居委會(huì )陸續開(kāi)發(fā)出一部分，但與居民的實(shí)際需求比依然是杯水車(chē)薪。

“小區有407戶(hù)，幾乎家家都有車(chē)，車(chē)位只有107個(gè)，1:4的配比遠低于部分新建小區1:1甚至2:1的配比。”為了解決這一問(wèn)題，孫佳敏所在的首開(kāi)天岳恒，根據北京市的政策，制定了四證合一的排序，即房產(chǎn)證、身份證、戶(hù)口本、駕駛證這四個(gè)證件都是小區的，可以提前辦理停車(chē)手續，每家每戶(hù)還可以登記一輛親情車(chē)輛，方便年輕人節假日來(lái)看望老人。同時(shí)，小區配置了兩名保安，負責小區的秩序管理以及安全管理。

據小區居民劉大爺介紹，物業(yè)進(jìn)駐之前，小區的空地上堆滿(mǎn)了共享單車(chē)，私家車(chē)見(jiàn)縫插針擠占步道停車(chē)，很多居民也習慣把電動(dòng)車(chē)搬進(jìn)樓道內充電。物業(yè)進(jìn)駐之后，上述亂象就消失了，燈不亮了有人換，樓道衛生也有人管。“住了幾十年，不明白為什么突然要‘付錢(qián)’了，但種種變化，借用一句時(shí)髦的話(huà)——物有所值。”劉大爺說(shuō)。

居民陳女士是“后來(lái)者”，因為孩子上學(xué)才買(mǎi)到雙旗桿東里小區，她也是支持小區物業(yè)入駐的一員。“以前小區沒(méi)有門(mén)禁，特別擔心孩子的安全問(wèn)題。物業(yè)公司入駐后，大門(mén)加裝了門(mén)禁系統，還有專(zhuān)人24小時(shí)值守，至少小區內部不再是人員混雜了。有專(zhuān)人負責各項服務(wù)，小區品質(zhì)也得到了提升，所以對于引進(jìn)物業(yè)，我們家是特別支持的。”

最終經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的試水，老街坊們體會(huì )到了有物業(yè)的好，也逐步認可“付費購買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)形式。

“接管近兩年時(shí)間，截至目前收費率是85%，但這放在整個(gè)北京已經(jīng)是不錯的成績(jì)了。”孫佳敏告訴北京商報記者，下一步要繼續保持“曝光率”，讓居民在發(fā)現問(wèn)題后第一時(shí)間聯(lián)系到我們，加大物業(yè)進(jìn)駐后的存在感，自然而然居民也就會(huì )接受我們，這些都為物業(yè)費收取奠定良好基礎。

目前物業(yè)費的收費標準能否覆蓋改造成本?天岳恒給出的答案是“微利但可持續”。

從“自治”到“共治”

近年來(lái)，北京不斷探索老舊小區改造微利可持續模式，積累了不少有益經(jīng)驗。

在北京市住建委看來(lái)，西城區德勝街道雙旗桿東里作為一個(gè)典型的老舊小區，業(yè)主想要解決老舊小區自管困境，享受專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，在小區日常生活中提升獲得感、滿(mǎn)足感以及安全感，為此成立了業(yè)委會(huì )，并與專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同實(shí)施規范化物業(yè)管理。這一做法不僅解決了老百姓生活過(guò)程中對物業(yè)服務(wù)的需求，同時(shí)也減輕了屬地政府的負擔，探索形成了政府+物業(yè)+業(yè)委會(huì )三方共同建設、共同治理問(wèn)題、共同享受成果的模式，為老舊小區管理提供了可復制的路徑。

孫佳敏表示，物業(yè)服務(wù)的變化已經(jīng)從“自治”走向了“共治”，而物業(yè)服務(wù)的核心就是做居民想做的事情，例如最近一段時(shí)間居民反映比較強烈的便民服務(wù)站，將在8月底正式運營(yíng)。未來(lái)可以探索的集日間照料和居家養老為一體的社區養老驛站，面向托幼需求的半日托、親子活動(dòng)，還有一些家政服務(wù)、餐飲醫療服務(wù)等，這些都可以提升與小區居民的黏合度。

“物業(yè)也不是萬(wàn)能的，有些東西必須要與居民、職能部門(mén)共治。”孫佳敏直言，老舊小區改造啟動(dòng)后，類(lèi)似于雙旗桿東里這樣老年人居多的小區，希望加裝電梯的呼聲較高。但這方面并不是物業(yè)公司單方面可以推動(dòng)的，需要多方合力才行，應裝盡裝也需要“成熟的條件”。

2020年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，明確城鎮老舊小區改造的總體要求、目標任務(wù)以及政策機制，計劃到“十四五”末基本完成2000年底前建成的約21.9萬(wàn)個(gè)城鎮老舊小區改造任務(wù)。2021年全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.56萬(wàn)個(gè)，超額完成年度計劃。

“2019-2021年，全國累計開(kāi)工改造了城鎮老舊小區11.5萬(wàn)個(gè)，惠及居民超過(guò)2000萬(wàn)戶(hù)。在各地改造過(guò)程中，共提升和規整水電氣熱信等各類(lèi)管線(xiàn)15萬(wàn)公里，加裝電梯5.1萬(wàn)部，增設養老等各類(lèi)社區服務(wù)設施3萬(wàn)多個(gè)。”住房和城鄉建設部副部長(cháng)張小宏此前介紹稱(chēng)。

隨著(zhù)老舊小區改造任務(wù)的全面推進(jìn)，改造完成后，如何實(shí)現長(cháng)期有效管理，將成為后老舊小區改造時(shí)代的另一個(gè)考題。

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