北京城市更新：南鑼探路共生院改造 老住戶(hù)的新生之路

• 2022-08-31 09:21:58 來(lái)源：北京商報

北京的城市更新，是千年古都的城市更新，存量發(fā)展的大背景下，對于老城區的修繕改造，成為北京城市更新中的重要課題。2017年，中共中央、國務(wù)院批復《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》提出“將核心區內具有歷史價(jià)值的地區規劃納入歷史文化街區保護名單，通過(guò)騰退、恢復性修建，做到應保盡保，最大限度留存有歷史價(jià)值的信息”。

南鑼鼓巷作為北京最古老的街區之一，在2015年啟動(dòng)了修繕整治項目，選擇雨兒、福祥、蓑衣、帽兒四條胡同作為先期試點(diǎn)，自此，四條老胡同連同胡同里的老住戶(hù)，走上了一條屬于他們的新生之路。

不斷被蠶食的老胡同

南鑼鼓巷位于北京中軸線(xiàn)東側的交道口地區，北起鼓樓東大街，南至地安門(mén)東大街，寬8米，全長(cháng)787米，與元大都同期建造，是北京最古老的街區之一，至今已有740多年歷史，也是我國完整保存著(zhù)元代胡同院落肌理、規模最大、品級最高、資源最豐富的棋盤(pán)式傳統民居區。

此次項目修繕整治的雨兒、福祥、蓑衣、帽兒四條胡同就位于南鑼鼓巷西南部，共有院落118個(gè)，其中直管公房院落57個(gè)、私房院落34個(gè)、單位產(chǎn)權院落27個(gè)，房屋建筑面積4.04萬(wàn)平方米，戶(hù)籍居民1800余戶(hù)。

34年前，崇寶才一家搬進(jìn)了雨兒胡同30號院，成為院里的新住戶(hù)。“原來(lái)我們這兒住的是一個(gè)司機班長(cháng)，外院兒住的是一小兩口兒帶一孩子……”聊起院子里的老街坊，崇大爺如數家珍。

隨著(zhù)人口密度加大，設施設備老化，胡同生活中存在的不便也逐漸暴露出來(lái)：人口密度高，沒(méi)有獨立衛生間，市政基礎設施薄弱，私搭亂建情況嚴重，不但現代化水平較低，更是存在著(zhù)不小的安全隱患。

“原來(lái)這是個(gè)過(guò)道，并排最多站三個(gè)人，多了擠不下了，北京的冬天干冷，陽(yáng)光也照不進(jìn)來(lái)，全被自建房擋上了。”崇大爺指著(zhù)如今寬敞院子里的幾塊舊地磚回憶道，“院里的自建房最早從1976年開(kāi)始，1976年大地震，好多住宅都損壞了，單位給各家發(fā)了一些材料，磚瓦灰石什么的，再加上1976年?yáng)|城區實(shí)行燃氣灶，燃氣灶不被吹滅就必須有個(gè)小房子，借著(zhù)這么兩個(gè)機會(huì )，大家就都往前蓋。”崇大爺說(shuō)，還是知青的自己，走的時(shí)候孩子還小，兩間房也夠住，等回來(lái)了孩子都大了，沒(méi)地方住了，只能是在院子里再蓋一間自建房。“院子里各家各戶(hù)都有自己的情況，一點(diǎn)一點(diǎn)往前湊，也是無(wú)奈的產(chǎn)物，原本寬敞的院子就被蠶食得只剩一個(gè)小過(guò)道了。”

鄉愁的傳承和現代的更新

2015年8月由東城區屬?lài)衅髽I(yè)京誠集團作為實(shí)施單位，啟動(dòng)了南鑼鼓巷四條胡同的修繕整治項目，在加強老城風(fēng)貌保護的同時(shí)，切實(shí)改善居民生活環(huán)境。

2017年出臺的北京新版城市總規中明確提到，老城區內不再拆除胡同和四合院，推進(jìn)歷史文化街區、風(fēng)貌協(xié)調區及其他成片傳統平房區的保護和有機更新。作為北京最古老的街區之一，南鑼鼓巷的歷史文化價(jià)值是不容忽視的，保護和有機更新成了此次修繕的整體基調。

據項目工作人員介紹，為切實(shí)保護好四條胡同的歷史價(jià)值，真正做到保護和有機更新，同時(shí)也為了留住鄉愁，項目專(zhuān)門(mén)邀請了馬炳堅、邊蘭春、邱躍等古建專(zhuān)家組成顧問(wèn)專(zhuān)家組，對修繕工作進(jìn)行整體把控，并提供技術(shù)支持，在此基礎上再邀請多家業(yè)內優(yōu)秀設計團隊參與院落設計，最大限度保護街區歷史風(fēng)貌，實(shí)行“一院一策”“一戶(hù)一方案”。

“從設計團隊進(jìn)場(chǎng)到最后確定方案開(kāi)始施工，期間方案得修改10多次。”據項目工作人員回憶，一戶(hù)修改10多次還算是一個(gè)正常的節奏，設計方案既要符合院落區域整體風(fēng)貌保護要求，也要滿(mǎn)足居民實(shí)際需求，設計團隊多次到現場(chǎng)實(shí)地踏勘并與居民進(jìn)行詳細的溝通，根據實(shí)際情況及居民的愿望不斷優(yōu)化調整方案，將居民的愿望充分融入進(jìn)去。

“留住鄉愁，老物件不能全扔掉，畢竟是睹物思人嘛。”京誠集團副總經(jīng)理王永久向北京商報記者提到，“在保證安全第一的情況下，對于一些老物件我們是能用就用，專(zhuān)家先把控，有歷史價(jià)值的就一層層評估，屋面清干凈看木件，木件不行了看望板，望板不行了看檁條……就這么一層一層地看，能留下的就留下，實(shí)在不行的再拆掉。”

“但是最終拆掉的舊材料中，能用的我們還是又恢復回去了。”王永久還提到，一些過(guò)去的老傳統老工藝，用現代的創(chuàng )新手法把它保留下來(lái)，盡量能用的都用了回去，一些墻體甚至還使用了難度很大的“挖補”手法，哪塊壞了就挖出哪一塊，再用現代手法把新的鑲嵌回去，充分體現應留盡留的理念。

“鄉愁里重要的就是人”

鄉愁和老味道的留存不能全靠建筑，老房子加上老住戶(hù)，才是最純正的老味道，對于老住戶(hù)的妥善安置，也是項目的重點(diǎn)所在。

對于南鑼鼓巷四條胡同老住戶(hù)的不同訴求和愿望，為居民提供了“申請式”的自選“菜單”，對于想走的住戶(hù)，為他們提供了6處外遷的安置房源，進(jìn)行對接安置;對于想留的居民，同樣可以在充分聽(tīng)取居民訴求之后進(jìn)行改善。

“鄉愁里的重要一部分就是人。”京誠集團工會(huì )主席黎旻談道，建筑恢復只是一方面，但是光恢復了建筑，原來(lái)的老街坊一點(diǎn)沒(méi)留住，也不可能是原來(lái)的味道。就比如胡同里的老北京人總喜歡養一些鴿子，這些鴿棚在改善更新之后就沒(méi)有取消掉，而是將它給規范了一下，放到院子里做一個(gè)專(zhuān)項的設計，該養還是讓養，只是說(shuō)更規范了一點(diǎn)，盡量地留住老住戶(hù)心里的東西。

老味道要留，鄉愁也要留，但是老胡同存在的人口密度高、沒(méi)有獨立衛生間、市政基礎設施薄弱、私搭亂建情況嚴重等問(wèn)題同樣需要得到解決，留住鄉愁的同時(shí)也要讓現代生活來(lái)到老胡同里。沒(méi)有獨立衛生間作為老胡同生活的痛點(diǎn)之一，成為現代化生活進(jìn)入老胡同的重要一環(huán)。

“以前沒(méi)有獨立衛生間，大家肯定都去公廁，早上人多，去晚了還得排隊，互相見(jiàn)面打招呼還得來(lái)上一句‘吃了嗎您吶’。”崇大爺用一種釋然和幽默的口吻聊著(zhù)以前的生活，但是其中也同樣透露著(zhù)無(wú)奈。

工作人員向北京商報記者介紹，獨立廚衛是留住居民改善的重要一部分，家里有條件的就隔出單間做廚衛，沒(méi)有條件的就用騰退走的居民的房子做改善性用房，建造衛生間、廚房，按照公租房的價(jià)格租給居民，這個(gè)價(jià)格也是在多數居民的承受范圍內。

不僅如此，在公共空間方面，四條胡同同樣做出了一定的升級改善，工作人員提到，胡同公共空間上也同樣做到了修繕和升級，通過(guò)拆除一些違建騰出空間，種植一些綠植，放置一些石桌石椅，也實(shí)現了雨兒胡同、蓑衣胡同、福祥胡同可以過(guò)車(chē)但是不能停車(chē)，根本改善了胡同出行環(huán)境，在胡同附近找到了一個(gè)收費停車(chē)場(chǎng)，通過(guò)價(jià)格協(xié)商，做到私家車(chē)輛的妥善安置。

同時(shí)，在街巷、院落公共空間改造過(guò)程中，設置了胡同居民聚會(huì )的“槐香客廳”;居民議事協(xié)商、調解鄰里矛盾、團隊會(huì )議的“議商暖閣”;居民輪流值班提供各種服務(wù)的“值年小站”;青少年家庭及代際互動(dòng)類(lèi)共享空間的“文馨書(shū)館”;展現胡同修繕整治歷程與成果的“琢玉學(xué)堂”等，居民的事居民議，居民的事居民定，打造共建共治共享的社區治理格局。

院子寬敞了，胡同也寬敞了，崇大爺還在院子里種上了蔬菜，茄子、小辣椒、西紅柿，無(wú)一不長(cháng)勢喜人。陽(yáng)光也不再被自建房和無(wú)處堆放的雜物擋住，終于痛痛快快地照進(jìn)了崇大爺的屋里。

“我現在就很幸福，陽(yáng)光照進(jìn)了我的屋里，更重要的是照進(jìn)了老百姓的心里。”談起改造后的生活，71歲的崇大爺微笑著(zhù)說(shuō)出這句耐人尋味的話(huà)，這或許是只有真正經(jīng)歷了老胡同的難，也感受到改造后的好之后，才能切實(shí)體會(huì )的一句話(huà)。

共生院探索經(jīng)濟效益新模式

考慮項目經(jīng)濟效益的可持續性，結合項目院落騰退現狀以及居民居住實(shí)際需求，設計了“共生院”改造理念，包括保留傳統建筑與植入的新功能模塊的建筑共生，留住老居民與遷入新居民的居民共生，傳統院落居住文化與當代文化碰撞的文化共生。

而騰退出的房屋也將優(yōu)先用于社區服務(wù)以及區域物業(yè)管理服務(wù)等公共服務(wù)職能。在滿(mǎn)足社區服務(wù)，保障民生的同時(shí)，將剩余已騰退的房屋結合東城區業(yè)態(tài)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級、人才引進(jìn)，弘揚區域風(fēng)貌保護與老北京傳統文化特色。通過(guò)長(cháng)租公寓、引進(jìn)人才服務(wù)等計劃，以長(cháng)租公寓等形式將騰退出來(lái)的空余房間進(jìn)行整院或者單間的出租，達到一部分投資成本的持續收回。

除此之外，據黎旻介紹，項目后期還將圍繞南鑼鼓巷業(yè)態(tài)進(jìn)行發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，結合區域傳統文化特色，依托所在區域豐富的歷史文化資源，以展覽展示、會(huì )議、產(chǎn)業(yè)服務(wù)為核心，充分將老城在地文化與城市生活有機結合、共生，并通過(guò)引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源與機構，凝聚藝術(shù)、科技核心資源，將原汁原味的老北京風(fēng)情充分展現，構建時(shí)尚文化活躍場(chǎng)景，吸引消費人群的聚集。

臨近南鑼鼓巷，商業(yè)化的進(jìn)程中即使是居民區也難免受到游客的打擾，對此，項目運營(yíng)中也在居民院落門(mén)口做出了溫馨提示小牌子，來(lái)避免游客過(guò)多打擾到居民的正常生活。“現在咱們國家的國民素質(zhì)還是很高的，看到有牌子是居民區，大家也就不往里進(jìn)了。”項目工作人員補充道。

作為實(shí)施方，黎旻直言：“無(wú)論是留住鄉愁還是讓居民過(guò)上現代生活，老北京有這么一句俚語(yǔ)，叫天棚魚(yú)缸石榴樹(shù)，先生肥狗胖丫頭，這是我們最終追求的狀態(tài)。”

關(guān)鍵詞: 北京城市更新 歷史文化街區保護名單 南鑼鼓巷 胡同出行環(huán)境