東直門(mén)樞紐項目?jì)赡陜热咳胧?曾因產(chǎn)權不明晰“爛尾”多年

• 2022-09-07 08:44:18 來(lái)源：北京商報

默默動(dòng)工的東直門(mén)樞紐項目已經(jīng)進(jìn)入新階段。北京商報記者近日走訪(fǎng)東直門(mén)樞紐項目時(shí)看到，其外立面已進(jìn)入煥新階段。益信佳商管公司負責人透露，該項目命名為北京信達中心，目前的建設處于收尾階段，其中住宅項目將開(kāi)始預售，寫(xiě)字樓、商業(yè)板塊及酒店板塊也將在兩年內對外開(kāi)放，這意味著(zhù)2024年信達中心將整體入市。近年來(lái)，各企業(yè)在京布局的商業(yè)體可謂是遍地開(kāi)花。有分析指出，各地產(chǎn)商在擴大商業(yè)版圖的同時(shí)，應把握好不同區域消費者的需求與偏好，做出有特色的差異化內容才能脫穎而出。

已陸續對外銷(xiāo)售招商

東直門(mén)樞紐入市指日可待。北京商報記者從益信佳商管公司相關(guān)負責人處拿到了開(kāi)業(yè)進(jìn)度：目前信達中心已經(jīng)在陸續對外銷(xiāo)售和招商，其中，住宅部分近期即將開(kāi)始預售;寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)將于2023年開(kāi)業(yè);商業(yè)綜合體信達益田假日廣場(chǎng)則將于2023年底開(kāi)業(yè);萬(wàn)豪酒店預計2024年才投入使用。這意味著(zhù)，兩年時(shí)間，東直門(mén)樞紐項目的所有業(yè)態(tài)都將對外開(kāi)放。

根據益信佳商管公司提供的項目介紹顯示，信達中心項目包含17萬(wàn)平方米的購物中心、14萬(wàn)平方米的超甲級雙塔寫(xiě)字樓、5萬(wàn)平方米的商務(wù)酒店及5萬(wàn)平方米高端住宅等。

與此同時(shí)，北京商報記者在走訪(fǎng)東直門(mén)樞紐項目時(shí)看到，項目東側外立面正在進(jìn)行改造，根據施工現場(chǎng)信息公示，該項目名為東直門(mén)樞紐項目暨東華國際廣場(chǎng)商務(wù)區。記者從現場(chǎng)負責人處了解到，東華國際廣場(chǎng)依舊是前任開(kāi)發(fā)商留下的項目名稱(chēng)，現在所在位置均為信達中心。

信達中心的背后是中國信達、益田集團和佳源投資三家公司。而負責信達中心商業(yè)運營(yíng)的是益信佳商業(yè)管理有限公司，該公司由信達地產(chǎn)、益田旅游商業(yè)、天華雍和三家公司構成，而這三家還是中國信達、益田集團和佳源投資的子公司。

早在2017年，益田集團開(kāi)始布局進(jìn)入北京市場(chǎng)，以收購部分股權的形式與信達資產(chǎn)共同操作東直門(mén)項目。在益田集團收購股權前，信達資產(chǎn)大約占有90%項目股權。根據公開(kāi)資料顯示，當時(shí)信達資產(chǎn)的90%權益是在2015年8月從國浩房地產(chǎn)(中國)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國浩中國”)處購得，信達資產(chǎn)付出的價(jià)格高達105億元。

信達中心前身為國盛中心，目前該項目樓體上依舊留有國盛痕跡。

這個(gè)項目之所以“爛尾”多年，與此前產(chǎn)權不明晰的因素分不開(kāi)。國盛中心的產(chǎn)權糾紛起始點(diǎn)要追溯到2007年。

當時(shí)，國浩中國和北京北大青鳥(niǎo)公司簽訂協(xié)議，以全資收購海南京灝有限公司的方式，整體受讓國盛中心項目90%股權。2008年2月，因種種原因，國浩中國為股東的海南京灝外商投資企業(yè)登記被撤銷(xiāo)，海南京灝的所有權變更回北大青鳥(niǎo)所有，這也讓國盛中心項目一直處于停滯狀態(tài)。經(jīng)過(guò)六年博弈后，國浩中國才奪回了國盛中心項目股權。

立足北京不能僅靠零售

對于擱置已久的東直門(mén)樞紐項目而言，目前城市更新、消費轉型升級的契機不容錯過(guò)，但應該把握好項目特色。北京國際商貿中心研究基地首席專(zhuān)家賴(lài)陽(yáng)指出，“東直門(mén)樞紐項目應抓住其作為交通樞紐的特性，而不能簡(jiǎn)單地當作商業(yè)項目來(lái)規劃”。他認為，東直門(mén)樞紐項目作為首都機場(chǎng)線(xiàn)的始發(fā)站，要規劃好作為候機樓的配套服務(wù)及商業(yè)。

據悉，東直門(mén)樞紐位于軌道交通13號線(xiàn)、2號線(xiàn)及首都機場(chǎng)線(xiàn)的交匯處，同時(shí)擁有北京站、北京西站及城市主干道之間的交通樞紐優(yōu)勢。作為首都機場(chǎng)輕軌的始發(fā)站，“機場(chǎng)最后一小時(shí)經(jīng)濟”亦是其商業(yè)發(fā)展的重要模塊。

北京信達中心是益田商業(yè)在北京布局的首個(gè)商業(yè)項目。2017年，益田集團以收購部分股權的形式與中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司共同操作東直門(mén)樞紐項目，在華北地區布下第一顆棋子。

選擇在京布局項目的不僅有益田商業(yè)，近年來(lái)，許多公司加緊了在京布局的步伐。例如，與上海TX淮海一脈相承的新項目THE BOX將落戶(hù)北京朝外商圈;中海商業(yè)在一線(xiàn)城市的首個(gè)環(huán)宇坊也即將在9月30日入市;合景泰富旗下商業(yè)產(chǎn)品悠方購物中心已經(jīng)確定落子北京順義區。

賴(lài)陽(yáng)表示，對于外地企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果其在別的城市有成功的商業(yè)項目，就存在著(zhù)在北京成功復制的可能性，“如上海TX淮海項目，在上海受到了當地年輕人的追捧，所以項目方愿意到北京進(jìn)行嘗試”。

不過(guò)，北京城市人口結構與其他城市不同，人們在消費文化理念上差別較大。賴(lài)陽(yáng)指出，追求現代的時(shí)尚、藝術(shù)、文化、體驗的人越來(lái)越多，這一特質(zhì)與其他一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市相比更為強烈。所以想要在北京立足，不能僅靠零售，還需要研究北京消費競爭的獨特性。

CBRE董事王俊傑認為，商業(yè)地產(chǎn)的確存在一定的地域性，特別是對于南北方來(lái)說(shuō)，客群在消費理念和消費習慣、文化價(jià)值認同等方面都有著(zhù)一定的各自偏好。但不可否認的是，一些優(yōu)質(zhì)城市綜合體開(kāi)發(fā)項目并不會(huì )因為地域文化差異而受到明顯的影響。

差異化競爭是考驗

各商業(yè)中心加緊布局與目前的政策環(huán)境和市場(chǎng)機遇密不可分。2021年7月，國務(wù)院批準北京等五個(gè)城市率先開(kāi)展國際消費中心城市培育建設。一年來(lái)，北京已經(jīng)打造了一批地標性消費項目，22個(gè)傳統商圈和20個(gè)傳統商場(chǎng)完成升級改造。同期，北京新落地近1300家首店，國際品牌占比近15%;孵化新消費品牌超50個(gè)等。

賴(lài)陽(yáng)認為，當下消費處于轉型升級階段，消費者更愿意為有趣、好玩的東西付費，北京的商業(yè)面臨著(zhù)新的調整和升級。與此同時(shí)，本土的一些項目因商業(yè)模式落后、無(wú)法滿(mǎn)足消費者需求而面臨被淘汰的命運，這對于外地企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)發(fā)展契機。

值得注意的是，在加緊布局節奏的同時(shí)，企業(yè)應該找準契機，做出差異化內容。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )會(huì )長(cháng)王永平表示，“目前北京有特色的商業(yè)并不多，北京的商業(yè)還有提升的空間，同時(shí)，由于消費者數量多，北京相比其他城市擁有更大的市場(chǎng)潛力”。他認為，各企業(yè)在京布局應做出更有品質(zhì)和更有特色的商業(yè)，如何做出差異化是對企業(yè)的一大考驗。

王俊傑認為，通過(guò)全方位多維度的打造，充分將各類(lèi)型業(yè)態(tài)融入到不同的商業(yè)載體之中，形成百花齊放的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。比如通過(guò)TOD的站城一體化開(kāi)發(fā)補足區域性的供需失衡并形成消費中心或節點(diǎn)，通過(guò)城市更新對文旅消費進(jìn)行二次挖掘和衍生，為本地及外來(lái)消費者帶來(lái)復合型、高品質(zhì)的生活方式體驗，并助力國際消費中心城市的建設。(記者 劉卓瀾 實(shí)習記者 胡靜蓉)

關(guān)鍵詞: 東直門(mén)樞紐項目 信達中心 益信佳商管公司 東華國際廣場(chǎng)商務(wù)區 國盛中心產(chǎn)權糾紛