差別化住房信貸政策來(lái)了！部分城市首套房貸款利率下限放寬

• 2022-09-30 10:27:05 來(lái)源：北京商報

國慶節前夕，又一房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅利好政策出爐。

9月29日，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布關(guān)于階段性調整差別化住房信貸政策的通知稱(chēng)，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

具體來(lái)看，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

另外，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會(huì )派出機構指導省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制配合實(shí)施。

首套房貸款利率下限再放寬

此次發(fā)文，有幾個(gè)重點(diǎn)需要關(guān)注，即差別化、階段性、因城施策。

何為差別化住房信貸政策?根據通知來(lái)看，主要指的是首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的放寬。

“也就是說(shuō)，在此前房貸利率下限下調20個(gè)基點(diǎn)的基礎上，此次政策允許下調的基點(diǎn)更大，或者說(shuō)允許在4.1%利率的基礎上進(jìn)一步下調。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析道。

另一差別化在于因城施策，此次下調主要是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的城市，通知明確可量化的范圍，即2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，因此，部分房?jì)r(jià)過(guò)冷的城市可以運用這項工具。

哪些城市可享受這一工具?根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數數據中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。

其中二線(xiàn)城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)。三線(xiàn)城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。此類(lèi)城市普遍屬于當前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jì)r(jià)跌幅過(guò)大或持續時(shí)間過(guò)長(cháng)的城市。

此外，本次下調屬于階段性的調整。通知明確，各地可根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

這一“階段性調整”的表述，內含深意。仲量聯(lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟同樣告訴北京商報記者，這實(shí)際意味著(zhù)對房地產(chǎn)行業(yè)的定位、調控和管理方向不會(huì )出現顯著(zhù)轉向，調控方式的因城施策、因時(shí)施策、糾偏微調不會(huì )改變，既要立足當下以應急政策夯實(shí)住房市場(chǎng)筑底復蘇的態(tài)勢、緩解行業(yè)當期壓力，又要放眼長(cháng)遠以有效措施穩定預期、提振信心、培育行業(yè)未來(lái)健康發(fā)展的根基。

值得一提的是，此次通知也再次強調了“因城施策”用足用好政策工具箱。即，在當地政策范圍內，銀行和客戶(hù)可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平。

這一表述其實(shí)與近期多次監管表態(tài)一致，凸顯了穩地產(chǎn)在當前穩預期、穩增長(cháng)、穩經(jīng)濟工作中的重要性。龐溟指出，多個(gè)表述也側面表明會(huì )繼續有效降低居民購房負擔和按揭成本，未來(lái)在需求側會(huì )繼續調整限購、限貸、限售、限價(jià)等措施，有望通過(guò)放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策。

新一輪房貸降息潮要來(lái)

此次政策的出臺，符合市場(chǎng)預期。據中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，目前，全國已有接近80多個(gè)城市首套房房貸利率下調至4.1%，如果繼續降低的確可降低購房者置業(yè)成本。但需要注意的是，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市特別是一線(xiàn)城市目前都沒(méi)有執行4.1%的房貸首套利率。

持續降息其實(shí)也是落實(shí)國務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求。從初衷來(lái)看，此次發(fā)文仍堅持了“房住不炒”的思路與基調，在逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下，積極探索新發(fā)展模式，繼續優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，體現了以穩為主、循序漸進(jìn)、有計劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調整的思路。

嚴躍進(jìn)指出，此次政策進(jìn)一步說(shuō)明，穩樓市的重要工具在于房貸政策，尤其是房貸利率下調的政策。

當前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)以來(lái)，各類(lèi)寬松政策不斷，但不可忽視的是，仍有部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較為疲軟，尤其是此類(lèi)城市購房者依然認為房貸利率過(guò)高，繼續降低利率成為大眾的呼聲。

隨著(zhù)此次政策出臺，嚴躍進(jìn)認為，勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來(lái)新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。

會(huì )向一二線(xiàn)城市延伸嗎

新一輪利好政策發(fā)布后，后續房地產(chǎn)走向引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

張大偉認為，整體看房地產(chǎn)微調寬松的政策內容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。但目前看，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復，期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

另外，市場(chǎng)也更關(guān)注二套房貸款利率下限以及一二線(xiàn)城市房貸利率下調的政策。

龐溟預計，各地房地產(chǎn)調控政策優(yōu)化落地的節奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調整力度將進(jìn)一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價(jià)寬松并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市延伸、擴圍。

在更多政策措施出臺落地的過(guò)程中，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協(xié)同發(fā)力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進(jìn)居民合理購房需求有效釋放，有效推動(dòng)房地產(chǎn)投資恢復，且房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險、資金鏈和現金流風(fēng)險以及伴隨而來(lái)的對上下游產(chǎn)業(yè)鏈有可能造成的溢出風(fēng)險有望得到防控和遏制。

龐溟進(jìn)一步稱(chēng)，從根本上說(shuō)，要化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，需要穩定居民的預期、收入和購房意愿，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求，促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩回升，提升金融機構融資偏好，加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流回暖和信用改善，讓房企實(shí)現“自我造血”的良性循環(huán)。(記者 劉四紅)

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場(chǎng) 首套住房貸款利率下限 差別化住房信貸政策 購房補貼