已購公房買(mǎi)了之后算商品房嗎？為什么不建議購買(mǎi)二手房？

• 2023-06-07 10:31:13 來(lái)源：民企網(wǎng)

已購公房買(mǎi)了之后算商品房嗎

已購公房買(mǎi)了之后不算商品房。雖然購買(mǎi)公房以后，房地局過(guò)戶(hù)后下發(fā)的房本是商品房房本，但已購公房與商品房還是有很大區別的。已購公房與商品房具體區別如下：

1、已購公房：公房一般指原來(lái)是單位或企業(yè)分給職工的住房，房改以后買(mǎi)成個(gè)人產(chǎn)權的是已購公房，基本都可以直接上市交易，沒(méi)有買(mǎi)成產(chǎn)權的為使用權，不能直接上市交易。公房一般小戶(hù)型多，物業(yè)管理費用低，房齡老，采光好，房屋使用面積大。

2、商品房：商品房是具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房一般物業(yè)管理費比公房高一些，管理好一些，樓齡新，公攤面積大，大戶(hù)型多一些，普遍而言，和公房相比，普遍而言使用面積相對小。

3、二者稅費收的有所不同：契稅都是一樣的，公房滿(mǎn)兩年就沒(méi)有增值稅，公房絕大部分是查不到原值的，所以個(gè)稅是1%征收，而商品房是收差額20%，而且商品房如果不滿(mǎn)兩年是有個(gè)全額的5.6%的增值稅，滿(mǎn)兩年普通住宅則免收，滿(mǎn)兩年的非普通住宅則按差額的5.6%征收。

為什么不建議購買(mǎi)二手房

1、基礎設施老化

二手房基本上都隸屬于老小區，不少老小區的技術(shù)設施都是跟著(zhù)建房一起建設的，自然也會(huì )相對老舊很多。在和一手房進(jìn)行對比時(shí)，自然不占優(yōu)勢。而且因為建造時(shí)間久遠，不少設施也不夠完備，導致人們的生活需求不能完全滿(mǎn)足。

2、更改裝修方案麻煩

如果不按照原主的裝修來(lái)，就需要將原本所有的裝潢設計推倒重來(lái)。但凡動(dòng)得稍微大一點(diǎn)，可能涉及到整個(gè)結構上的重組，到時(shí)會(huì )增添不少麻煩。不光耗時(shí)耗力，裝修時(shí)所有家具的重組，也會(huì )是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。

3、抵押價(jià)格低

對于普通工薪階層來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房可能只是用于居住，部分人可能用于出租，增添收入。但是對于需要大量流動(dòng)資金的生意人來(lái)說(shuō)，房屋作為獨立的不動(dòng)產(chǎn)，又擁有了特殊的含義，可以作為資產(chǎn)進(jìn)行抵押，以獲得周轉的金錢(qián)。

如果是一手房的話(huà)，居住的時(shí)間較短，而且房屋整體資質(zhì)優(yōu)秀，能借貸到的資金偏多。但是二手房的使用時(shí)間長(cháng)，在做抵押時(shí)勢必會(huì )影響房屋價(jià)值，導致能獲得的周轉資金大大縮水。

已購公房有什么優(yōu)缺點(diǎn)

1、已購公房是原來(lái)單位福利分房，員工以成本價(jià)，優(yōu)惠價(jià)，標準價(jià)三種方式之間購得。已購公房包括央產(chǎn)房和普通公房，央產(chǎn)房需要單位同意辦理上市后方可出售過(guò)戶(hù)，普通公房需要注意，原單位是否有優(yōu)先購買(mǎi)權，是否有限制出售的條款，一般在原始購房契約上有寫(xiě)。

2、與商品房區別，繳稅是多了土地出讓金，但是金額不多，如果滿(mǎn)五年不有個(gè)稅的房子，商品房是按差價(jià)的20%交個(gè)稅，公房因為沒(méi)有原值，按網(wǎng)簽價(jià)1%繳個(gè)稅。商品房商業(yè)貸款，單價(jià)和總價(jià)超環(huán)線(xiàn)指導價(jià)的時(shí)候就是非普通住宅，會(huì )產(chǎn)生差額增值稅，公房的話(huà)，沒(méi)有非普一說(shuō)，網(wǎng)簽價(jià)高也沒(méi)關(guān)系。

3、公房缺點(diǎn)：多數建成年代久有可能太老的房子會(huì )影響貸款年限，戶(hù)型一般，小面積較多，優(yōu)點(diǎn)：位置好，稅少，貸款高一些，戶(hù)型緊湊，低總價(jià)能購買(mǎi)居室功能更好一些。

首套房為什么不要寫(xiě)兩個(gè)人的名字

1、手續麻煩。

如果在房產(chǎn)證上寫(xiě)夫妻兩個(gè)人的名字，那無(wú)論是去辦理房貸還是辦理房產(chǎn)手續都非常麻煩。比如在辦理房貸的時(shí)候，必須提供夫妻兩個(gè)人的申請材料，包括基礎材料以及工作證明，銀行流水，無(wú)房產(chǎn)證明等等。

2、影響離婚析產(chǎn)。

夫妻共同購買(mǎi)房屋有可能發(fā)生離婚或產(chǎn)生其他糾紛。如果只有一方的名字在房產(chǎn)證上則會(huì )給解決問(wèn)題帶來(lái)不小的麻煩。雙方將無(wú)法分割房屋資產(chǎn)，這將導致一方擁有更多的權利和選擇。因此，建議夫妻在購買(mǎi)房屋時(shí)，對這些潛在的風(fēng)險做出充分的考慮，特別是在婚姻關(guān)系未穩定的情況下。

買(mǎi)房寫(xiě)兩個(gè)人名字好處有哪些

1、法律角度

在法律上，房產(chǎn)證上的名字是兩個(gè)人還是一個(gè)人，其性質(zhì)是一樣的。因為在法律上是有相關(guān)規定的，夫妻雙方婚后所購買(mǎi)的房子屬于夫妻雙方的共同財產(chǎn)，所以不管寫(xiě)誰(shuí)的名字都一樣。即使雙方離婚，都是一人一半。只寫(xiě)了一個(gè)人的名字，也不妨礙另一個(gè)人的權益。

2、個(gè)人安全感

大多數人對于法律規定都保留了懷疑的態(tài)度，所以雙方在買(mǎi)房時(shí)，沒(méi)有寫(xiě)上對方的名字，內心就會(huì )感到擔心。因為畢竟房子對于普通家庭來(lái)說(shuō)房子是重要的投入，一旦兩人的婚姻遇到了危機，房子就會(huì )成為夫妻兩人爭議的焦點(diǎn)。

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