出售抵押房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？購房合同書(shū)不見(jiàn)了怎么處理？

• 2023-06-29 13:50:54 來(lái)源：民企網(wǎng)

出售抵押房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

將抵押的房子再次出售合同有效。法律規定，對于設立了抵押的房產(chǎn)是可以在抵押期間進(jìn)行轉讓的，只要通知抵押權人即可。

所以房屋可以轉讓?zhuān)瑒t轉讓房屋的買(mǎi)賣(mài)合同自然是有效的。不過(guò)出售房產(chǎn)后獲得的價(jià)款應當優(yōu)先清償抵押債權，而且出售行為不能損害抵押權人的利益。

《民法典》第四百零六條：

抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時(shí)通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。

轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

購房合同書(shū)不見(jiàn)了怎么處理

購房合同書(shū)不見(jiàn)了應當及時(shí)補辦。房屋未做預售登記前，買(mǎi)受人可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商溝通遺失情況，重新簽訂購房合同;房屋已做預售登記后，買(mǎi)受人可以到房管局申請調檔，調取購房合同和發(fā)票檔案。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應當訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

購房合同是統一的嗎

購房合同都是統一的。購房合同是買(mǎi)賣(mài)雙方,即買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)商品房屋達成的協(xié)議。在房屋買(mǎi)賣(mài)上,買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一旦達成共同的協(xié)議,房管局就會(huì )要求開(kāi)發(fā)商使用統一格式、統一內容的購房合同。買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都會(huì )有一份購房合同,其內容格式都是相同的。

出售抵押房產(chǎn)的流程是什么

已設定抵押的房屋進(jìn)行轉讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過(guò)向銀行申請貸款購買(mǎi)了房屋，并將該給銀行作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續期間，如果房東欲將該房屋轉讓?zhuān)诮灰追绞缴贤瑳](méi)有設定抵押的完全產(chǎn)權的房屋轉讓存在很大差異。

房地產(chǎn)交易中心會(huì )根據抵押權人是否同意轉讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷(xiāo)，來(lái)判斷交易的房屋是否可以轉讓過(guò)戶(hù)，從而保護銀行的合法權益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言，實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方選用：

(一)提前還款，解除抵押。

雙方簽訂之后，由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記，如此，原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房買(mǎi)賣(mài)流程完成交易。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權之前，買(mǎi)方?jīng)]有支付房款，因此買(mǎi)方資金的安全性高;缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢(qián)還貸，就要求房東具有很強的資金實(shí)力或融資能力，且沒(méi)有充分利用買(mǎi)方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟的解決方案。

(二)辦理轉按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無(wú)須籌措資金提前還貸，沒(méi)有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉由買(mǎi)方承受，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買(mǎi)方;缺點(diǎn)是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù)，而如果買(mǎi)方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì )出現跨行轉按揭的問(wèn)題，操作起來(lái)比較繁瑣。

(三)買(mǎi)房替原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)方將應當支付的首期房款專(zhuān)項用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤(pán)活了買(mǎi)方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點(diǎn)是，買(mǎi)方的首期房款存在一定風(fēng)險，如果原房主利用買(mǎi)方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權，再將該房屋轉賣(mài)他人后逃匿，買(mǎi)方既不能取得房屋產(chǎn)權，又讓首期房款血本無(wú)歸，到那時(shí)，只能通過(guò)其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。

對于已經(jīng)抵押的房屋，法律方面也是允許進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，只不過(guò)此時(shí)房屋上面設置了抵押權，因此需要先對抵押權作出處理，然后才允許進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

購房合同的作用

購房合同的作用主要包括：

1、用以明確出賣(mài)方和買(mǎi)受方的權利義務(wù);

2、是辦理貸款手續、不動(dòng)產(chǎn)登記手續所需的材料;

3、是發(fā)生糾紛時(shí)，證明買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的存在和支持當事人的主張的證據材料。

《民法典》第五百九十五條：買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉移標的物的所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第五百九十六條：買(mǎi)賣(mài)合同的內容一般包括標的物的名稱(chēng)、數量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第五百九十七條：因出賣(mài)人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請求出賣(mài)人承擔違約責任。

法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。

第五百九十八條：出賣(mài)人應當履行向買(mǎi)受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務(wù)。

關(guān)鍵詞: 出售抵押房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎 購房合同書(shū)不見(jiàn)了怎么處理 出售抵押房產(chǎn)的流程是什么 購房合同的作用