萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅，創(chuàng )富港如何點(diǎn)亮聯(lián)合辦公？| 年報解讀

• 2023-05-15 15:20:55 來(lái)源：今報在線(xiàn)

相比聯(lián)合辦公巨頭的高開(kāi)低走，創(chuàng )富港（836090.NQ）這邊一片靜好。

縱觀(guān)聯(lián)合辦公行業(yè)，“持續盈利能力”這道坎猶如天塹，橫亙在大大小小的企業(yè)面前，隨之而來(lái)的還有對商業(yè)模式的頻頻質(zhì)疑。資本退出、企業(yè)倒閉，倒逼行業(yè)回歸到以現金流和持續盈利為中心的模式。

4月26日，聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng )富港公布了2022年年報。財報顯示，創(chuàng )富港2022年全年營(yíng)收6.99億元，同比增長(cháng)7.85%；凈利潤4780.97萬(wàn)元，同比增長(cháng)268.65%。2022年，創(chuàng )富港再次實(shí)現營(yíng)收凈利雙增長(cháng)，成了業(yè)內少有的“常青樹(shù)”。

01

財務(wù)指標：連續6年凈利潤為正，財務(wù)杠桿進(jìn)一步下調

實(shí)際上，創(chuàng )富港已連續6年凈利潤為正。

年報顯示，2017年至2022年，公司凈利潤從1842.74萬(wàn)元增長(cháng)至4780.97萬(wàn)元，漲幅達159.48%，每年平均漲幅為31.90%，整體保持持續增長(cháng)態(tài)勢。雖然近年來(lái)行業(yè)整體承壓，但企業(yè)依舊保持凈利潤為正的態(tài)勢。

2021年，我國企業(yè)會(huì )計首次采用新租賃準則，大部分租賃資產(chǎn)進(jìn)入表內，這也對創(chuàng )富港財報中的凈利潤數值帶來(lái)了持續影響。

經(jīng)計算，創(chuàng )富港2021年凈利潤下降2755萬(wàn)元，同比下降68%。其中，因新租賃準則下降的凈利潤達1685萬(wàn)元；此外公司一項計提減值也使2021年凈利潤下降2182萬(wàn)元。如若排除以上兩個(gè)原因，創(chuàng )富港凈利潤則比2020年增長(cháng)1112萬(wàn)元至5164.28萬(wàn)元，同比增長(cháng)27.44%，呈大幅度提升。

而到了2022年，若按照舊準則計算，創(chuàng )富港凈利潤會(huì )再上一個(gè)臺階。睿和智庫估計，公司凈利潤將比當前數值增長(cháng)1500-1800萬(wàn)至6000萬(wàn)以上。

圖表1：2017-2022年創(chuàng )富港凈利潤（萬(wàn)元）

圖2

圖片數據來(lái)源：企業(yè)年報，睿和智庫整理

毋庸置疑，對于創(chuàng )富港這樣的持續擴張型企業(yè)來(lái)說(shuō)，新準則在凈利潤數值上的影響永遠存在，但企業(yè)的盈利能力才是其背后最大的底氣。具體來(lái)看，創(chuàng )富港在2022年的收入構成沒(méi)有變化，仍只有租賃及商務(wù)服務(wù)一項收入，毛利率達39.58%，較上年同期增長(cháng)0.48%。數據表明，創(chuàng )富港并未受整體行業(yè)遇冷影響，盈利能力不僅超過(guò)大部分聯(lián)合辦公企業(yè)，而且超過(guò)絕大部分房企。

而這樣的收益，也與創(chuàng )富港為客戶(hù)持續貢獻價(jià)值，牢記企業(yè)的社會(huì )責任感不無(wú)關(guān)系。二者相輔相成，創(chuàng )造了企業(yè)與客戶(hù)的雙贏(yíng)局面。

圖表2：2022年創(chuàng )富港收入構成 (億元，%)

圖3

圖片數據來(lái)源：企業(yè)年報，睿和智庫整理

而從成本控制來(lái)看，創(chuàng )富港整體持續向好。2022年創(chuàng )富港營(yíng)收為6.99億元，同比增長(cháng)7.85%，增長(cháng)主要來(lái)源為2021年新開(kāi)門(mén)店營(yíng)收；營(yíng)業(yè)成本為4.22億元，占營(yíng)收比重的60.37%，與2021年的60.90%相比，有所降低。且從營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)成本的增幅對比來(lái)看，同樣發(fā)現創(chuàng )富港在控成本方面表現優(yōu)異：營(yíng)業(yè)收入較上年同期增長(cháng)7.85%，營(yíng)業(yè)成本較上年同期增長(cháng)7.01%，低于營(yíng)收增長(cháng)百分比?？梢?jiàn)，從整體計算，創(chuàng )富港單位面積產(chǎn)值持續增長(cháng)，做到了降本增效。

反觀(guān)行業(yè)中規模接近的德必集團、錦和商管營(yíng)收則有下降趨勢，穩定性不足。年報顯示，2022年德必集團、錦和商管的營(yíng)業(yè)收入分別同比降低18.44%、2.97%。對于下降原因，二者均在年報中表示，主要系受疫情影響出租率下降、工程進(jìn)度有所延遲導致。

與此同時(shí)，從償債能力來(lái)看，創(chuàng )富港流動(dòng)風(fēng)險可控，且在2022年財務(wù)杠桿進(jìn)一步下調。

圖表3：2021-2022創(chuàng )富港（母公司）資產(chǎn)負債率（億元，%）

圖4

數據來(lái)源：企業(yè)年報，睿和智庫整理

具體來(lái)看，創(chuàng )富港在2021-2022年資產(chǎn)總計接近的情況下，將負債從5.91億元降至5.89億元，資產(chǎn)負債率降低0.23個(gè)百分點(diǎn)。公司在改善盈利能力的同時(shí)，嚴格控制負債水平，保持財務(wù)健康。

02

企業(yè)經(jīng)營(yíng)：先穩定，再擴張

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，當千億資本、數千家企業(yè)涌向聯(lián)合辦公行業(yè)，創(chuàng )富港始終保持著(zhù)難得的冷靜，秉持著(zhù)自身“先穩定，再擴張”的步調。

根據國家信息中心發(fā)布的《中國共享經(jīng)濟發(fā)展報告（2023）》指出，當前不同領(lǐng)域的共享經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性凸顯。2022年，共享辦公領(lǐng)域交易額為132億元，相比上年同期市場(chǎng)規?？s水37.7%，在我國主要共享經(jīng)濟市場(chǎng)中，最為嚴重?？梢?jiàn)，共享辦公領(lǐng)域在我國共享經(jīng)濟市場(chǎng)中，最受宏觀(guān)經(jīng)濟大環(huán)境的影響。

圖表4：2022年我國主要領(lǐng)域共享經(jīng)濟市場(chǎng)規模增長(cháng)情況

圖5

圖片數據來(lái)源：國家信息中心分享經(jīng)濟研究中心，睿和智庫整理

盡管如此，創(chuàng )富港依舊穩住了節奏，實(shí)現了穩步擴張。年報顯示，截至2022年底，創(chuàng )富港全國簽約門(mén)店共計251家，相比2021年的230家，增長(cháng)了9.13%。門(mén)店分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、長(cháng)沙等九大城市，全國簽約門(mén)店建筑面積合計35.24萬(wàn)平方米，同比上年增長(cháng)13.46%。

關(guān)于創(chuàng )富港仍能穩步擴張的原因，睿和智庫認為主要體現在以下兩點(diǎn)：

第一，針對企業(yè)實(shí)際“量體裁衣”。

創(chuàng )富港董事長(cháng)薛春曾在采訪(fǎng)中提到，以創(chuàng )富港過(guò)往的發(fā)展經(jīng)驗來(lái)看，每年增長(cháng)30%是可以hold住的。而高于這個(gè)增速，管理就跟不上了。這樣一來(lái)，增速反而會(huì )下降，用更多的精力填補以前的窟窿?？梢?jiàn)，創(chuàng )富港選擇在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中“量體裁衣”，使企業(yè)在穩定發(fā)展的同時(shí)，摸索屬于自己的擴張“極值”，形成可持續的發(fā)展良性循環(huán)，避免了盲目擴張導致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

第二，秉持“抓大放小”策略，堅持服務(wù)中小微企業(yè)。

年報顯示，創(chuàng )富港的年度銷(xiāo)售排名前5客戶(hù)僅占年度銷(xiāo)售額的0.61%。顯然，創(chuàng )富港在業(yè)務(wù)上沒(méi)有對任何一個(gè)大客戶(hù)形成依賴(lài)，始終保持著(zhù)自身的靈活性。更加垂直的客戶(hù)選擇，造就了創(chuàng )富港深耕精細化管理和企業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向。在這樣的理念指導下，2022年，創(chuàng )富港出租率達91.03%，在行業(yè)之中遙遙領(lǐng)先，足見(jiàn)其在中小微企業(yè)中的口碑。

值得一提的是，在大環(huán)境承壓時(shí)，創(chuàng )富港員工總數與2021年相比，有微幅上升，從1008人上升到1026人。穩定的人員，同樣支撐了創(chuàng )富港的穩定擴張，避免了人員斷檔、人才流失對業(yè)務(wù)的掣肘。

03

盈利模式：精細化運營(yíng)+科技賦能企業(yè)

創(chuàng )富港董事長(cháng)薛春在采訪(fǎng)中曾提到：企業(yè)最終是要盈利，但盈利要來(lái)自于對客戶(hù)提供有價(jià)值的產(chǎn)品及服務(wù)，實(shí)現雙贏(yíng)。如果不為客戶(hù)帶來(lái)價(jià)值，企業(yè)也就沒(méi)有存在的價(jià)值了。

毋庸置疑，聯(lián)合辦公行業(yè)仍是一片巨大的藍海，而經(jīng)濟復蘇正是行業(yè)發(fā)展的助推劑。在行業(yè)發(fā)展的早期階段，大量聯(lián)合辦公企業(yè)的虧損、甚至倒閉證明了重資產(chǎn)模式與急速擴張模式或并不適用于該行業(yè)，反而會(huì )加速行業(yè)的惡性競爭。

在《創(chuàng )富港基本法與發(fā)展白皮書(shū)》中，提到了創(chuàng )富港對聯(lián)合辦公行業(yè)商業(yè)模式的三點(diǎn)理解：

1. 通過(guò)對空間、服務(wù)、社群等運營(yíng)的精細化管理，用更低的成本創(chuàng )造出價(jià)值更高的產(chǎn)品及服務(wù)。讓會(huì )員獲得更高性價(jià)比產(chǎn)品及服務(wù)的同時(shí)，也讓企業(yè)同時(shí)獲得足夠高的利潤。我們與會(huì )員實(shí)現共贏(yíng)。

2. 我們通過(guò)發(fā)現有改造價(jià)值的空間，進(jìn)而通過(guò)精細化設計、高效的裝修和極強的運營(yíng)能力快速達成滿(mǎn)租，實(shí)現空間價(jià)值最大化。這一切建立在低成本的基礎上。

3. 服務(wù)以產(chǎn)生價(jià)值為導向，深度挖掘客戶(hù)的共性需求，通過(guò)滿(mǎn)足客戶(hù)的需求來(lái)實(shí)現企業(yè)的商業(yè)價(jià)值。通過(guò)互助社群及第三方服務(wù)增加客戶(hù)的粘性，并進(jìn)一步挖掘客戶(hù)價(jià)值。

創(chuàng )富港在之后的企業(yè)發(fā)展中，逐步針對以上三點(diǎn)理解不斷深入聯(lián)合辦公行業(yè)，在行業(yè)內眾多企業(yè)積極求變時(shí)，先行一步，初步走通了屬于自身的“新盈利模式”——精細化運營(yíng)+科技賦能企業(yè)。

一方面，創(chuàng )富港持續深耕精細化運營(yíng)，優(yōu)化業(yè)務(wù)體系。

聯(lián)合辦公行業(yè)因類(lèi)“二房東”的經(jīng)營(yíng)模式，具有諸多短板，產(chǎn)品同質(zhì)化就是其一。當多數市場(chǎng)聯(lián)合辦公企業(yè)還困惱于同質(zhì)化競爭時(shí)，創(chuàng )富港已通過(guò)“精細化運營(yíng)”為原本固化的市場(chǎng)打開(kāi)了一扇新的窗戶(hù)，為企業(yè)帶來(lái)新活力。

創(chuàng )富港通過(guò)企業(yè)注冊、財稅代理、虛擬辦公室、社群服務(wù)等增值服務(wù)，打造獨特的業(yè)務(wù)體系。據悉，“增值服務(wù)”被創(chuàng )富港提至與“租賃業(yè)務(wù)”同等重要的位置。而倘若之后增值服務(wù)收入能覆蓋所有人工成本，那將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)極佳盈利狀態(tài)。

另一方面，創(chuàng )富港堅持科技賦能企業(yè)，踐行“利他”價(jià)值觀(guān)。

創(chuàng )富港作為唯一一家具有IT基因的聯(lián)合辦公企業(yè)，將科學(xué)技術(shù)打磨成趁手的工具，成為了其在服務(wù)中為企業(yè)賦能的利器。

2022年3月，創(chuàng )富港正式成立數字化推廣部，持續進(jìn)一步深化企業(yè)服務(wù)中的數字化建設。其自主研發(fā)應用了多層次的信息技術(shù)平臺和智能化系統，包括BCMS商務(wù)中心綜合管理系統、BITS商務(wù)智能電話(huà)服務(wù)系統、“方圓間”企業(yè)服務(wù)平臺、銀企直連自動(dòng)付款系統、BCMS-K3自動(dòng)記賬系統、智能化交易流程管理系統、發(fā)票采集無(wú)紙化報銷(xiāo)系統、CAIot物聯(lián)網(wǎng)云平臺及CAIot物聯(lián)網(wǎng)邊緣計算網(wǎng)關(guān)、小碟云財稅Saas平臺等，已初步實(shí)現從自身、會(huì )員、中小企業(yè)到產(chǎn)業(yè)園的科技賦能企業(yè)。

同時(shí)，創(chuàng )富港還積極嘗試將新興科技產(chǎn)品加入到企業(yè)服務(wù)中。年報顯示，2022年創(chuàng )富港研發(fā)費用較上年增加317萬(wàn)元，主要為增加研發(fā)項目“元宇宙辦公室”，同時(shí)增加研發(fā)團隊。2023年1月14日，創(chuàng )富港在“創(chuàng )富港元宇宙平臺”舉行了全集團，超1000名員工的“元宇宙”年會(huì )，引發(fā)了行業(yè)的熱烈討論。

結語(yǔ)

聯(lián)合辦公行業(yè)，不僅是租賃空間的聯(lián)合，還是技術(shù)的聯(lián)合。創(chuàng )富港作為聯(lián)合辦公行業(yè)的先行者，正在通過(guò)深化IT經(jīng)營(yíng)，打造屬于自己“精細化運營(yíng)+科技賦能企業(yè)”的盈利新模式。近日，創(chuàng )富港財報正式公布，企業(yè)2022全年再次實(shí)現了營(yíng)收凈利雙增長(cháng)，在行業(yè)整體低迷的背景下，成為“萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅”。未來(lái)，創(chuàng )富港究竟如何點(diǎn)亮聯(lián)合辦公，讓我們拭目以待。

免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。

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