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地役權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓合法嗎
一般情況下,地役權(quán)不可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,即不合法。
《物權(quán)法》第一百六十四條地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的,地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,但合同另有約定的除外。
本條是關(guān)于地役權(quán)從屬性,有關(guān)地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。由于地役權(quán)的成立必須是有需役地與供役地同時(shí)存在,因此在法律屬性上地役權(quán)與其他物權(quán)不同。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的用益物權(quán),但它仍然應(yīng)當(dāng)與需役地的使用權(quán)共命運(yùn),必須與需役地使用權(quán)一同移轉(zhuǎn),不得與需役地分離而單獨(dú)讓與。
地役權(quán)的從屬性,主要表現(xiàn)在三種情形:
第一,地役權(quán)人不得自己保留需役地的使用權(quán),而單獨(dú)將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓;
第二,地役權(quán)人不得自己保留地役權(quán),而單獨(dú)將需役地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;
第三,地役權(quán)人也不得將需役地的使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與不同的人??傊匾蹤?quán)只能隨需役地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,如果違反r地役權(quán)的從屬性就被認(rèn)為行為無(wú)效。例如,甲為了自己房屋采光方便,與乙房屋設(shè)定了采光地役權(quán),約定乙的房屋不得修建二層以上建筑,并辦理了登記。后來(lái),甲將自己的房屋轉(zhuǎn)讓給了丙,乙就在自己的房屋上修建了三層小樓,丙請(qǐng)求乙去除層,遭到乙的拒絕。乙認(rèn)為:地役權(quán)乃是他與甲設(shè)定,旁人不得享有。本案分析認(rèn)為,地役權(quán)與需役地共存亡,需役地既已轉(zhuǎn)移至丙,為需役地所設(shè)定的地役權(quán)也當(dāng)然轉(zhuǎn)移至丙,除非當(dāng)事人雙方在設(shè)立地役權(quán)合同時(shí)另行約定。所以丙的主張應(yīng)予支持,乙的主張不成立。
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