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1、預(yù)先調(diào)查核實(shí)。
在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過戶登記前,購房者最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾有戶口,但仍應(yīng)到派出所核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外,還可以防止有其他人的戶口仍未遷走,比如出售方以前購房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的,應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告,并加蓋公章,防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實(shí)結(jié)果表明有戶口的,應(yīng)在房屋買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及違約責(zé)任條款等。
2、在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。
如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中,約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢?首先,應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出,而不能約定在申請(qǐng)過戶登記之后。其次,應(yīng)約定具體的違約責(zé)任。比如,每逾期一天的罰金;在逾期多少時(shí)間后,可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話,購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
在現(xiàn)實(shí)交易中可能會(huì)碰到這樣的情況,比如是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口,且又能防范風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘I方很喜歡賣方的房子,除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風(fēng)險(xiǎn)的原則出發(fā),有兩條建議可供參考:一是約定較高的逾期違約責(zé)任,并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址,若到期未遷,該親屬戶主同意其戶籍遷入,下家有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)遷戶口。這個(gè)建議最終被他們接受,雙方進(jìn)行了交易。
有很多交易完成后出售方未能按約遷移戶口的糾紛,直接向法院起訴只能追究違約責(zé)任,卻不能訴請(qǐng)遷移戶口,而有的當(dāng)事人沒有約定具體的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn),情況更加糟糕。
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