如何打造房地產(chǎn)新發(fā)展模式？

• 2023-06-06 07:18:41 來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

【環(huán)宇雜談】

不要懷疑百姓為實(shí)現(xiàn)美好人居訴求的努力，每一個(gè)人都想過(guò)上高品質(zhì)的生活。

李宇嘉

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近期的樓市表現(xiàn)，讓各方都倍感困惑。即便政策那么大力度、那么持久地紓困，即便房貸額度那么寬松，利率那么低，即便開(kāi)發(fā)商那么大尺度地降價(jià)促銷(xiāo)，即便中介和渠道那么拼命地去營(yíng)銷(xiāo)客戶，但地產(chǎn)下行的態(tài)勢(shì)依然緩解不了。有一個(gè)共識(shí)逐漸清晰，即不探索新發(fā)展模式，房地產(chǎn)可能很難穩(wěn)定下來(lái)。近期，筆者也調(diào)研了地方政府、開(kāi)發(fā)商，也參加了多場(chǎng)討論，發(fā)現(xiàn)對(duì)于什么是“新發(fā)展模式”，管理者也好，業(yè)內(nèi)也好，認(rèn)識(shí)和思路差異太大了。

對(duì)于很多地方政府來(lái)說(shuō)，他們關(guān)心的是怎么才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至能讓市場(chǎng)迅速觸底回升，仍是過(guò)往的老一套“快節(jié)奏”邏輯，對(duì)于新發(fā)展模式這種“慢節(jié)奏”邏輯，一來(lái)沒(méi)有思維上的慣性，二來(lái)也不知道如何著手。所以，我們看到，地方政府能做的，就是在傳統(tǒng)的需求端框架下“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，工具也就是那幾招，比如松綁限制性措施，公積金、補(bǔ)貼等，一輪不行就再來(lái)一輪。

還有的地方，想著怎么優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，招商引資下指標(biāo)，吸引開(kāi)發(fā)商拿地，對(duì)接金融機(jī)構(gòu)更多地放款。對(duì)一些卡殼的項(xiàng)目，不遺余力地疏通環(huán)節(jié)，甚至現(xiàn)場(chǎng)辦公，盡快轉(zhuǎn)化為能銷(xiāo)售的項(xiàng)目。對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，他們現(xiàn)在正在“內(nèi)卷”的道路上焦頭爛額：拿地都集中在那幾個(gè)城市，那幾個(gè)片區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)都一樣，同質(zhì)化嚴(yán)重，營(yíng)銷(xiāo)手段也一樣，依賴渠道，給出高傭金，競(jìng)爭(zhēng)可謂激烈。對(duì)于新模式，一貫的認(rèn)識(shí)就是，更高端的材料部品或裝修標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)市場(chǎng)還是不斷下行時(shí)，開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為，自己的產(chǎn)品沒(méi)有錯(cuò)，主要原因就是需求不足、需求觀望，自然就呼吁政策要積極作為。于是，地方政府就想著，怎么再搞一輪政策紓困或刺激。當(dāng)下，地方政府也好，開(kāi)發(fā)商也好，很少?gòu)墓┙o端考慮問(wèn)題，即我的住房供應(yīng)政策有沒(méi)有問(wèn)題，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力怎么樣，供應(yīng)的產(chǎn)品在區(qū)位、配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等方面是否匹配需求。

筆者認(rèn)為，所謂的“新發(fā)展模式”，千萬(wàn)不要認(rèn)為是高大上的東西，要從供給端（而不是需求端）去思考和突破。從滿足居民普通住房需求，特別是從作為住房需求主體的新市民、年輕人來(lái)著手，并不需要高科技的、所謂第幾代產(chǎn)品。能做到如下兩點(diǎn)，新發(fā)展模式就到位了：一是房子要能如期、保證質(zhì)量地建起來(lái)，學(xué)校等公共配套和房子能同步、同品質(zhì)交付；二是要捕捉不同群體對(duì)于住房需求的最新變化，并在住房供應(yīng)政策上做及時(shí)的調(diào)整。

這些年，筆者調(diào)研過(guò)很多新盤(pán)，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有被詬病的項(xiàng)目基本上沒(méi)有。比如，墻皮脫落開(kāi)縫、滲水漏水、物業(yè)變臉，承諾的幼兒園、小學(xué)遲遲不到位，甚至路都通不了。即便一些國(guó)企開(kāi)發(fā)商也概莫能外。根源上講，還是迎合資產(chǎn)增值的理念，透支或“搶食紅利”的心態(tài)，對(duì)產(chǎn)品本身關(guān)注度不夠。這也是為什么，過(guò)去業(yè)主維權(quán)沒(méi)有現(xiàn)在這么多的原因，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在漲。

所以，過(guò)去各地的樓市調(diào)控政策都是直線思維，需求端做“量的管控”，或收緊或釋放。開(kāi)發(fā)商也一樣，都在做規(guī)模、做“高周轉(zhuǎn)”，都不太關(guān)心產(chǎn)品力，不關(guān)心需求變化。從資產(chǎn)屬性到民生訴求主導(dǎo)，發(fā)展時(shí)代徹底變了，不能總是直勾勾地盯著如何激發(fā)購(gòu)買(mǎi)力，要回歸到供給端、產(chǎn)品上。沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的，要懂得變通和迂回，夯實(shí)就業(yè)、降低居住成本、休養(yǎng)生息。

這樣，城市的內(nèi)需和消費(fèi)就起來(lái)了。有了消費(fèi)和內(nèi)需，就有了就業(yè)；有了就業(yè)，就有了信心。然后，就會(huì)有很多人去實(shí)現(xiàn)居住的消費(fèi)升級(jí)。不要懷疑百姓為實(shí)現(xiàn)美好人居訴求的努力，每一個(gè)人都想過(guò)上高品質(zhì)的生活。衣食住行中的“衣食行”，這些年解決的不錯(cuò)了，唯獨(dú)住，還有很大差距。這就是潛力，也是政策該認(rèn)真思考的重點(diǎn)。當(dāng)然，最重要的一點(diǎn)是，房子要能順利交付，保證質(zhì)量、保證配套。做不到這一點(diǎn)，也就不要談什么新模式了。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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