我們之前分享了許多與評估相關(guān)的案例,其中既有涉及評估方法、評估時點等問題的討論,也有對本地評估機構(gòu)與外地評估機構(gòu)之間差異的探討。
(資料圖片)
那么今天我們再通過一個案例,來了解一下是什么原因?qū)е聝纱卧u估值之間竟然相差了上億元不止。其背后又有什么樣的故事呢?
我們一起來了解一下這個案例。
案例
現(xiàn)實生活中很多企業(yè)主,往往會選擇租地建廠,但是一旦涉及征收拆遷,就極易引發(fā)相關(guān)糾紛。
今天分享的案例中,一處彩鋼棚廠房被征收,三家公司被卷了進來,分別是:地主公司、租戶公司與“房主”公司。這其中還涉及了兩次訴訟與三份合同。
那么,其中到底有怎樣的糾葛,我們接著往下看。
2020年1月3日這塊位于重慶某區(qū)的一處彩鋼棚廠房被劃入了征收范圍。
同年,1月13日,當(dāng)?shù)啬承姓C關(guān)與A模具公司簽訂《重慶市**區(qū)國有土地上房屋征收協(xié)議書》(下稱《協(xié)議書》),這個協(xié)議關(guān)聯(lián)著億元的補償,其中彩鋼房的補償為億元左右。
《協(xié)議書》顯示,經(jīng)雙方協(xié)商,A模具公司自愿按照《補償方案》選擇貨幣補償安置方式,達成以下協(xié)議:A模具公司房屋坐落位于**地塊,房屋產(chǎn)權(quán)人為A模具公司。經(jīng)認定為合法建筑結(jié)構(gòu)彩鋼維護彩鋼頂,建筑面積平方米。最終經(jīng)認定合法建筑補償費109594334元。被征收房屋的補償、獎勵、補助等費用共計億余元,
●第一次評估——2020年5月
巧合且有趣的是,在協(xié)議書簽訂完成的近5個月后,某房地產(chǎn)評估機構(gòu)于2020年5月4日出具了一份《房地產(chǎn)估價報告》,顯示前述被征收廠房的評估總價也為109594334元。
問題來了,大家注意看被征收廠房的協(xié)議補償費和該廠房的評估總價居然一模一樣。
有心的大家有沒有注意到這個問題:
評估報告是在協(xié)議書簽訂后的幾個月后才作出的。但是,5月份評估報告的被征收廠房評估值居然與1月份協(xié)議書中顯示的廠房補償費的數(shù)值完全一致。
這不免讓人懷疑,被征收廠房的評估流程是否經(jīng)得起考驗?zāi)兀瑸槭裁春笤u估的評估值與先協(xié)議的補償費竟然會完全一致呢?
那么,這個被征收廠房,究竟價值多少呢?
有趣的是,由于一些糾紛,該彩鋼房差點被法拍。
●第二次評估——法拍期間
重慶該區(qū)法院也委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對**地塊上需拆除的地上建(構(gòu))筑物、附屬設(shè)施及需處置的辦公用品等34項資產(chǎn)的變現(xiàn)價格評估。評估報告顯示,該項資產(chǎn)的評估總值為239萬元。
這個評估值真的是令人難以置信,之前評估值億元之多的廠房如今竟然只值239萬元嗎?
為什么這個廠房會被法拍呢?我們翻閱了相關(guān)的裁判文書后發(fā)現(xiàn),原來在此之前,地主公司和租戶公司之間竟然還有一次合同糾紛。
同糾紛關(guān)注點
●地主公司——A模具公司
2006年,A模具公司獲得涉案土地的土地使用權(quán),證載用途為工業(yè)用地,土地使用權(quán)類型為出讓。
●租戶公司——B物流公司
2012年11月,B物流公司從地主公司手中租用了該涉案土地,并約定租賃期滿后,租戶公司應(yīng)自行拆除臨時廠房及設(shè)施設(shè)備。
合同簽訂后的第六年(2018年3月),因欠租問題,地主公司將租戶公司告上法院。隨后,在2019年2月,法院判決雙方合同解除。租戶公司需要需支付193萬余元租金并支付違約金、土地占有使用費;此外還需騰空租賃地塊并恢復(fù)至交接時原狀后,將該租賃的土地交還給A模具公司。
一審判決后,租戶公司提起上訴,但是被駁回了上訴。
隨后,因為租戶公司并未履行相應(yīng)義務(wù),地主公司申請了法院強制執(zhí)行。
●房主公司——是否是C物流公司呢?
這時,突然跳出了另一家公司(C物流公司),其拿出了一份合同和相關(guān)的工程結(jié)算等材料,力圖證明其是“房主”公司,并提出了執(zhí)行異議。
那么這家公司是否真的是“房主”公司呢?
在隨后的法院判決中我們了解到,由于這家公司提供的合同只有復(fù)印件而沒有原件,且其提交的工程總費用表、工程結(jié)算表中無相關(guān)簽字確認信息,因此法院認為該證據(jù)不足以證明其案實際出資建設(shè)該工程。隨后法院裁定駁回了C物流公司的執(zhí)行異議。
此后,C物流公司不服該裁定,向渝北區(qū)法院提起執(zhí)行異議之訴。后由于B物流公司又提出(案涉廠房)確權(quán)之訴,便向法院申請撤回執(zhí)行異議之訴。
2022年5月開始C物流公司開始尋求行政救濟方式,要求確認彩鋼房的權(quán)屬問題等。
總結(jié)和分析
那么到這里,A、B、C三家公司的糾紛我們已經(jīng)了解了,我們再說回其中的評估問題。
在此前地主公司與租戶公司的糾紛中,三家公司均表示認可該彩鋼棚廠房為違章建筑。
如果該廠房被認定為違章建筑的話,那么其評估值和補償款都會大受影響,甚至其是否應(yīng)該補償也應(yīng)重新考慮。
此前我們也分享了違章建筑評估補償?shù)南嚓P(guān)問題。大家可以再翻閱之前的文章內(nèi)容,了解更多細節(jié)。
(請參考:【河南案例】遇到征收拆遷,為什么建議盡快進行評估?一個案例告訴你評估報告的證據(jù)優(yōu)勢!)
再次提醒大家:
評估在相關(guān)征收拆遷案件及其相關(guān)補償中,起著舉足輕重的作用。一方面,評估值往往決定著補償數(shù)額;另一方面評估在鑒證的基礎(chǔ)上還提供了一個公允的價值判斷;同時,作為第三方機構(gòu),其獨立性等決定了其具有更強的證據(jù)優(yōu)勢。
而在這個案例中,第二次評估屬于法拍相關(guān)的評估,因此評估價與正常的評估價之間一定是會存在差異的。此外,也涉及到了是否是違章建筑的問題。
但是像這個案例中,估值差異如此之大的情況,確實也是比較少見的。
最后,在拿到評估報告后,如果我們發(fā)現(xiàn)評估值的確存在極其偏低等不合理情況,應(yīng)該及時提出異議,或者尋求其他救濟方式。
(請參考:【評估案例答疑】對評估和補償結(jié)果不滿,申請復(fù)核與鑒定時,千萬別犯這兩個錯誤?。?/p>
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